มาตรการในการคุ้มครองสิทธิของเจ้าของร่วมในช่วงเวลาที่เจ้าของโครงการยังโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ไม่หมด

Measures to protect the rights of co-owners in condominium during incomplete conveyancing of the whole units

Name: ธนโชค คองประเสริฐ

keyword: อาคารชุด

; การคุ้มครองสิทธิของเจ้าของร่วม

; การโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ไม่หมด

Abstract: อาคารชุดเป็นที่อยู่อาศัยที่เกิดปัญหาขึ้นอยู่บ่อยครั้ง โดยปัญหาส่วนหนึ่งได้เกิดขึ้นในช่วงเวลาที่เจ้าของโครงการยังคงโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ไม่หมด เนื่องจากในช่วงระยะเวลาดังกล่าวนอกจากจะทำให้เจ้าของโครงการมีอำนาจในการจัดการอาคารชุดผ่านตัวแทนที่เรียกว่า “ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด” แล้ว เจ้าของโครงการยังมีสถานะเป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังคงไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้แก่บุคคลหนึ่งบุคคลใด ส่งผลให้เจ้าของโครงการผู้นั้นมีสิทธิและหน้าที่เสมือนเจ้าของร่วมเกือบทุกประการ และอาจทำให้เกิดความขัดแย้งทางผลประโยชน์หรือผลประโยชน์ทับซ้อน (Conflict of interest) ของเจ้าของโครงการ อันนำมาซึ่งปัญหาภายในอาคารชุด สามารถแบ่งออกเป็นสองประการ ประการแรกคือ ปัญหาการใช้อำนาจควบคุมของเจ้าของโครงการในที่ประชุมใหญ่สามัญครั้งแรก เนื่องจากในช่วงเวลาจัดการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกเจ้าของโครงการยังคงโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ไม่มาก ประกอบกับกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดของประเทศไทยไม่ได้กำหนดเงื่อนไขอื่นใดเพิ่มเติม ส่งผลให้เจ้าของโครงการมีคะแนนเสียงจำนวนมากในที่ประชุมใหญ่สามัญครั้งแรก นอกจากนี้ กฎหมายว่าด้วยอาคารชุดของประเทศไทยไม่ได้กำหนดวาระในการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกในเรื่องที่เกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายภายในอาคารชุด อีกประการหนึ่งคือ ปัญหาเกี่ยวกับหน้าที่ของเจ้าของโครงการในการชำระค่าใช้จ่ายเพื่อการจัดการอาคารชุด เนื่องจากกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดของประเทศไทยได้บัญญัติให้เฉพาะเงินค่าส่วนกลางเท่านั้นที่หากเจ้าของร่วมรายใดไม่ชำระแล้ว จะต้องเสียดอกเบี้ยตามที่กฎหมายกำหนด และรวมถึงอาจถูกตัดสิทธิ์ในการลงคะแนนเสียงในที่ประชุม นอกจากนี้ เฉพาะเงินค่าส่วนกลางเท่านั้นที่กฎหมายว่าด้วยอาคารชุดได้บัญญัติเจ้าของโครงการจะต้องร่วมออกค่าใช้จ่าย แต่เงินทุนกลับไม่ได้มีบทบัญญัติในลักษณะดังกล่าวแต่อย่างใด ส่งผลให้เจ้าของโครงการซึ่งเป็นผู้ร่างข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดสามารถที่จะกำหนดข้อความหรือรายละเอียดให้เอื้อประโยชน์แก่ตนเองอันเป็นการเอารัดเอาเปรียบแก่เจ้าของร่วมรายอื่น ๆ เมื่อได้ศึกษาและวิเคราะห์ถึงของกฎหมายต่างประเทศ อันได้แก่ ประเทศสิงคโปร์และมลรัฐฮาวาย ประเทศสหรัฐอเมริกาแล้ว พบว่า ทั้งสองประเทศได้กำหนดเงื่อนไขในการจัดการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกเอาไว้เพื่อการคุ้มครองสิทธิของเจ้าของร่วม นอกจากนี้ ยังได้กำหนดระยะเวลายาวนานกว่าที่กฎหมายว่าด้วยอาคารชุดของประเทศไทยได้บัญญัติไว้ รวมทั้งยังกำหนดวาระในการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกให้ครอบคลุมถึงเรื่องค่าใช้จ่ายเพื่อการจัดการอาคารชุดอีกด้วย และในส่วนของค่าใช้จ่ายเพื่อการจัดการอาคารชุด กฎหมายของทั้งสองประเทศได้ให้ความสำคัญแก่เงินทุนไม่ยิ่งหย่อนไปกว่าเงินค่าส่วนกลาง กล่าวคือ กฎหมายได้กำหนดเจ้าของโครงการจะต้องชำระทั้งเงินค่าส่วนกลางและเงินทุนในห้องชุดที่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์และมีบทลงโทษกรณีฝ่าฝืนไม่ชำระ ดังนั้น เพื่อแก้ไขปัญหาดังกล่าวข้างต้น ผู้เขียนจึงเห็นควรให้มีการแก้ไขเพิ่มเติมบทบัญญัติที่เกี่ยวข้อง ทั้งในส่วนของการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกด้วยการกำหนดให้มีเงื่อนไขในการจัดประชุม การเพิ่มระยะเวลาในการจัดการประชุม หรือการกำหนดวาระการประชุมเพิ่มเติม และในส่วนของค่าใช้จ่ายเพื่อการจัดการอาคารชุดด้วยการกำหนดให้การชำระเงินทุนเป็นหน้าที่ฃของเจ้าของโครงการนอกเหนือไปจากการชำระเงินค่าส่วนกลาง รวมถึงกำหนดบทลงโทษกรณีฝ่าฝืนไม่ชำระหรือชำระไม่ถูกต้องครบถ้วน ทั้งนี้ เพื่อเป็นการคุ้มครองสิทธิของเจ้าของร่วม

มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์. หอสมุดแห่งมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

Address: กรุงเทพมหานคร

Email: preserv@tu.ac.th

Name: นนทวัชร์ นวตระกูลพิสุทธิ์

Role: อาจารย์ที่ปรึกษา

Created: 2563

Modified: 2566-01-05

Issued: 2566-01-05

วิทยานิพนธ์/Thesis

application/pdf

DOI: 10.14457/TU.the.2020.597

tha

DegreeName: นิติศาสตรมหาบัณฑิต

Level: ปริญญาโท

Descipline: กฎหมายธุรกิจ

Grantor: มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

©copyrights มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

ลำดับที่.	ชื่อแฟ้มข้อมูล	ขนาดแฟ้มข้อมูล	จำนวนเข้าถึง	วัน-เวลาเข้าถึงล่าสุด
1	9967thanachok.pdf	2.08 MB	2	2023-12-29 14:24:22

ใช้เวลา

0.021606 วินาที