การศึกษาความเป็นไปได้ของการพัฒนาโครงการบริเวณถนนประชาอุทิศ-สุขสวัสดิ์

Feasibility study of real estate development on Prachauthit-Suksawat Road

Name: จันทิรา ตระกูลศรีมงคล

keyword: ความเป็นไปได้

; ถนนประชาอุทิศ

; สุขสวัสดิ์

; อพาร์ทเม้นท์

Abstract: โครงการ APATO 62 Living ตั้งอยู่บริเวณซอยสุขสวัสดิ์ 62 ถนนสุขสวัสดิ์ แขวงราษฎร์บูรณะ เขตราษฎร์บูรณะ จังหวัดกรุงเทพมหานคร ที่ตั้งโครงการอยู่ห่างจากถนนสุขสวัสดิ์ประมาณ 300 เมตร แปลงที่ดินมีขนาด 0-4-88 ไร่ รูปแปลงสี่เหลี่ยมผืนผ้า การศึกษาในเบื้องต้นได้ทำการกลั่นกรองแนวคิด เริ่มต้นที่ศึกษาวิเคราะห์ข้อกำหนดทางกฎหมาย วิเคราะห์ลักษณะทางกายภาพ การตลาด รวมถึงวิเคราะห์ทางการเงินเบื้องต้น พบว่า ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเป็นไปได้มากที่สุด คือ อาคารอยู่อาศัยรวม ประเภทอพาร์ทเม้นท์ระดับธรรมดา มีความเป็นไปได้ในการลงทุนมากที่สุด เนื่องจากกลุ่มลูกค้ามีความต้องการ มีอัตราการเช่าสูง และโครงการสามารถกำหนดราคาค่าเช่าได้ในราคาใกล้เคียงกับราคาตลาด จากการศึกษาครั้งนี้ ที่ได้ทำการสัมภาษณ์กลุ่มลูกค้าเป้าหมายและผู้ประกอบการอพาร์ทเม้นท์บริเวณที่ตั้งโครงการ เพื่อกำหนดรูปแบบอาคาร สิ่งอำนวยความสะดวกที่ตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย มีรายละเอียดดังนี้ รูปแบบโครงการอพาร์ทเม้นท์ให้เช่ารายเดือนระดับธรรมดา จำนวน 2 อาคาร สูง 8 ชั้น พื้นที่โครงการ 1-0-88 ไร่ (488 ตารางวา) ลักษณะการออกแบบ ทันสมัย ปลอดโปร่ง ปลอดภัย, กลุ่มลูกค้า กลุ่มลูกค้าสำหรับคนวัยทำงาน อายุ 26-40 ปี มีระดับรายได้ประมาณ 20,000-40,000 บาท พักอาศัย 1-2 คน ระดับราคาค่าเช่าห้องพักอาศัย 4,200 บาท/เดือน ห้องเชิงพาณิชย์ 13,800 บาท/เดือน จำนวนและขนาดจำนวนห้องพักอาศัย 210 ห้อง ขนาด 23.52 ตารางเมตร จำนวนพื้นที่เชิงพาณิชย์ 1 ห้อง (ร้านอาหาร/ร้านกาแฟ) 28 ตารางเมตร สิ่งอำนวยความสะดวก ร้านค้าบริเวณชั้น 1 ล็อบบี้ ฟิตเนส ห้องอเนกประสงค์/Co-Working อินเตอร์เน็ตภายในห้องพัก ที่จอดรถ เฟอร์นิเจอร์ เครื่องซักผ้าและตู้กดน้ำหยอดเหรียญ ระบบรักษาความปลอดภัยเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง ระบบกล้องวงจรปิดภายในโครงการ ระบบคีย์การ์ดในการเข้าอาคาร และระบบป้องกันอัคคีภัย สัดส่วนพื้นที่ในการปล่อยเช่าประมาณ 65% ของพื้นที่ก่อสร้าง คิดเป็นห้องพักอาศัย 210 ห้อง ส่วนห้องเชิงพาณิชย์ จำนวน 1 ห้อง ที่จอดรถยนต์ 58 คันไม่รวมจอดซ้อนคัน จากการวิเคราะห์ทางการเงิน พบว่า โครงการ APATO 62 Living มีมูลค่าในการลงทุนทั้งหมด 150,553,232 บาท ประกอบด้วย เงินทุนด้านที่ดิน 27,594,001 บาท (คิดเป็น 18% ของมูลค่าโครงการ) ต้นทุนในการก่อสร้างและค่าเฟอร์นิเจอร์ตกแต่ง เป็นเงิน 117,609,750 บาท (คิดเป็น78% ของมูลค่าโครงการ) และต้นทุนในการพัฒนาโครงการ เช่น ค่าบริหารงานก่อสร้าง ค่าขอ EIA เป็นต้น จำนวน 5,349,480 บาท (คิดเป็น 4% ของมูลค่าโครงการ) โดยแหล่งที่มาของเงินทุน มาจาก 2 ส่วน คือแหล่งเงินทุนส่วนของผู้ประกอบการ และแหล่งเงินกู้จากสถาบันการเงิน โดยมีสัดส่วนการลงทุนหนี้สินต่อทุน เท่ากับ 40 : 60 จากการวิเคราะห์กระแสเงินสดของโครงการ ได้ผลสรุปดังนี้ มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 33,754,595.12 บาท อัตราผลตอบแทนภายในของโครงการ (IRR) เท่ากับ 7.67% ต่อปี โครงการ APATO 62 Living มีความเป็นไปได้ทางการเงินตามที่คาดการณ์ไว้ จากมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) ของโครงการที่มากกว่า 0 และอัตราผลตอบแทนภายในของโครงการ ที่มากกว่าต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยของเงินทุน (WACC) ที่ 5.94% เมื่อวิเคราะห์ความเสี่ยงด้านปัจจัยที่มีผลกระทบต่อรายรับและรายจ่ายของโครงการ ส่งผลต่ออัตราผลตอบแทนในการลงทุน ในแง่ของ ด้านอัตราค่าเช่า อัตราการเข้าพัก และราคาค่าก่อสร้าง อีกทั้งการวิเคราะห์ถึงความอ่อนไหวของผลตอบแทนมีผลสรุปที่สามารถยอมรับได้ จึงสรุปได้ว่า โครงการ APATO 62 Living มีความเป็นไปได้ในการลงทุนพัฒนา

มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์. หอสมุดแห่งมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

Address: กรุงเทพมหานคร

Email: preserv@tu.ac.th

Name: นิติ รัตนปรีชาเวช

Role: อาจารย์ที่ปรึกษา

Created: 2563

Modified: 2565-11-25

Issued: 2565-11-25

วิทยานิพนธ์/Thesis

application/pdf

DOI: 10.14457/TU.the.2020.188

tha

DegreeName: วิทยาศาสตรมหาบัณฑิต

Level: ปริญญาโท

Descipline: ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

Grantor: มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

©copyrights มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

ลำดับที่.	ชื่อแฟ้มข้อมูล	ขนาดแฟ้มข้อมูล	จำนวนเข้าถึง	วัน-เวลาเข้าถึงล่าสุด
1	9535jantira.pdf	5.08 MB	5	2025-06-30 12:19:41

ใช้เวลา

0.020668 วินาที