แนวทางการพัฒนาอาคารชุดที่สอดคล้องกับมาตรการแรงจูงใจในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 : กรณีศึกษาเขตบางพลัด

Development of condominium in compliance with incentive zone in Bangkok comprehensive plan 2013 : case study Khet Bang Phlat

Name: เมธาวี กนกวงศ์

keyword: มาตรการแรงจูงใจ

; การเพิ่มพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน

; ที่อยู่อาศัยสําหรับผู้มีรายได้น้อย

; คอนโดมิเนียม

; บางพลัด

Abstract: ปัจจุบันการพัฒนาโครงการประเภทอาคารชุดมีแนวโน้มเพิ่มมากขึ้นในกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะพื้นที่ที่มีเส้นทางโครงการรถไฟฟ้าผ่านหนึ่งในพื้นที่ที่มีความน่าสนใจคือเขตบางพลัด เนื่องจากอยู่ในช่วงเส้นทางโครงการแนวรถไฟฟ้า 2 สายและตําแหน่งที่ตั้งที่อยู่ใกล้ย่านศูนย์กลาง ธุรกิจรวมถึงมีการปรับเปลี่ยนความสามารถในการใช้ประโยชน์ที่ดินที่สูงขึ้น ทําให้เขตบางพลัดมี ศักยภาพสูงในการพัฒนาโครงการอาคารชุดแต่ในขณะเดียวกันพบว่าพื้นที่บริเวณนี้มีชุมชนผู้มีรายได้ น้อยตั้งถิ่นฐานที่อยู่อาศัยที่ขาดความมั่นคง ทําให้เสี่ยงในการถูกไล่รื้อที่ดิน เกิดปัญหาขาดแคลนที่อยู่ อาศัย จากปัญหานี้สามารถหาทางออกที่เป็นประโยชน์ต่อทั้ง 2 ฝ่ายได้ ด้วยมาตรการแรงจูงใจตาม กฎกระทรวงบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 ในหัวข้อเรื่องของการจัดให้มีที่อยู่ อาศัยสําหรับผู้มีรายได้น้อยและที่อยู่อาศัยสําหรับผู้อยู่อาศัยเดิมนอกโครงการ โดยตอบแทนโครงการ ด้วยการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus) ซึ่งทําให้ได้รับพื้นที่ขายมากขึ้น และ มีผลตอบแทนการลงทุนมากขึ้น การศึกษาศึกษาวิจัยเขิงคุณภาพในหัวข้อการออกแบบโครงการคอนโดมิเนียมแบบผสม ให้สอดคล้องนโยบายจูงใจ จะเน้นการศึกษารูปแบบของการออกแบบโครงการตามเงื่อนไข แล้วนํามา วิเคราะห์ความเป็นไปได้ในการใช้งาน และผลตอบแทนในการลงทุน โดยการจําลองโครงการจาก การศึกษาข้อมูลทางการตลาดอาคารชุดในเขตบางพลัด และนํามาจําลองโครงการใน 3 รูปแบบ สําหรับกรณีการสร้างที่อยู่อาศัยให้มีรายได้น้อย จะมี 2 รูปแบบ ได้แก่ ในรูปแบบเพื่อกําไรเชิงธุรกิจ และในรูปแบบประโยชน์สังคม สําหรับกรณีการสร้างที่อยู่ให้แก่ผู้อยู่อาศัยเดิมนอกโครงการจะจําลอง อีก 1 รูปแบบ แล้วนํารูปแบบทั้งหมดมาวิเคราะห์โดยวิธีการคํานวณความเป็นไปได้ทางการเงินและ สอบถามความคิดเห็นจากผู้ที่เกี่ยวข้องทั้งจากชุมชนและผู้ประกอบการ ผลการศึกษาแบบจําลองโครงการ สําหรับกรณีแรกการสร้างที่อยู่อาศัยสําหรบัผู้มีรายได้ น้อยในโครงการ รูปแบบเพื่อกําไรธุรกิจสามารถสร้างผลตอบแทนการลงทุนได้สูงสุดแต่ไม่สามารถ ดึงดูดใจผู้พัฒนาโครงการได้ เนื่องจากผู้มีรายได้น้อยจะทําให้เสียภาพลักษณ์ทางการตลาด ส่วน รูปแบบเพื่อประโยชน์สังคมผลตอบแทนการลงทุนไม่น่าดึงดูดใจ และผู้มีรายได้น้อยเชื่อว่าจะต้อง ปรับตัวในการอยู่อาศัยอย่างมาก แม้ว่าจะมีการออกแบบให้เข้ากับชีวิตคนมีรายได้น้อย สําหรับกรณี การสร้างที่อยู่อาศัยให้ผู้อยู่อาศัยเดิมนอกพื้นที่โครงการ สามารถดูดใจผู้พัฒนาโครงการและผู้มีรายได้ น้อยมากที่สุด เนื่องจากดีต่อภาพลักษณ์โครงการโดยไม่เสียระดับทางการตลาด สามารถบริหาร จัดการอาคารได้ง่ายที่สุด รวมถึงที่อยู่อาศัยนอกพื้นที่โครงการมีรูปแบบยืดหยุ่นในระยะทางที่ยอมรับ ได้ ซึ่งทั้งหมดได้นํามาสรุปเป็นข้อเสนอแนะการปรับปรุงนโยบายจูงใจให้ทางภาครัฐ ให้มีส่วนร่วมกับ ภาคเอกชน เพื่อให้การพัฒนาโครงการตามมาตรการแรงจูงใจประสบผลสําเร็จอย่างแท้จริง

มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์. หอสมุดแห่งมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

Address: กรุงเทพมหานคร

Email: preserv@tu.ac.th

Name: ยงธนิศร์ พิมลเสถียร

Role: อาจารย์ที่ปรึกษา

Created: 2557

Modified: 2564-12-27

Issued: 2564-12-27

วิทยานิพนธ์/Thesis

application/pdf

DOI: 10.14457/TU.the.2014.52

tha

DegreeName: สถาปัตยกรรมศาสตรมหาบัณฑิต

Level: ปริญญาโท

Descipline: สถาปัตยกรรม

Grantor: มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

©copyrights มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

ลำดับที่.	ชื่อแฟ้มข้อมูล	ขนาดแฟ้มข้อมูล	จำนวนเข้าถึง	วัน-เวลาเข้าถึงล่าสุด
1	5614methavee.pdf	15.34 MB	1	2025-01-08 10:14:01

ใช้เวลา

0.025288 วินาที