การพัฒนาระบบบัญชีคุ้มครองคู่สัญญา (Escrow Account) เพื่อความเป็นธรรม

Development of escrow system for the fairness of all parties concerned

Name: ยุทธนา สุทธิพงศ์

ThaSH: เอสโครว์

ThaSH: ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ -- กฎหมายและระเบียบข้อบังคับ

Abstract: ในการวิจัยครั้งนี้ได้ทำการศึกษาวิเคราะห์หลักกฎหมายในการให้ความคุ้มครองในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ อันเป็นการให้ความคุ้มครองต่อผู้ซื้อที่ดินหรือบ้านจัดสรร หรืออาคารชุด เนื่องจากกฎหมายที่เกี่ยวเนื่อง กับอสังหาริมทรัพย์ ดังเช่น ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 และ พระราชบัญญัติอาคารชุด (พ.ศ.2522) หลักกฎหมายในลักษณะที่จะนำมาใช้ในการคุ้มครองผู้บริโภคในกรณีที่มีการผ่อนชำระเงินค่างวดก็ดี กฎหมายทั้งสองส่วนนี้ยังมีความไม่สมบูรณ์และไม่สามารถนำมาใช้อย่างมีประสิทธิภาพ ในการคุ้มครองผู้บริโภคหรือผู้ซื้อในการผ่อนชำระเรื่องการซื้อขาย การซื้อที่ดิน หรืออาคารชุด หรือที่อยู่อาศัยแล้วแต่กรณีดังนั้น วิทยานิพนธ์ในเรื่องนี้ จึงได้ทำการศึกษาหลักเกณฑ์เกี่ยวกับเรื่อง escrow agent ที่มีการใช้ในต่างประเทศ ดังเช่น สหรัฐอเมริกา เป็นต้น จากการศึกษาเรื่อง escrow account ในลักษณะกว้าง ๆ ของสหรัฐอเมริกา ได้พบว่าหลักเกณฑ์ในเรื่อง escrow account นี้ สามารถนำมาใช้อย่างมีประสิทธิผลในสหรัฐอเมริกา ด้วยมีระบบกฎหมายที่รองรับประกอบกับสภาพและสังคมและเศรษฐกิจอันทำให้ผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อ และ escrow agent ต่างได้รับความคุ้มครองและได้รับประโยชน์อย่างเหมาะสม จึงเป็นวิธีที่ป้องกันไม่ให้ผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทำการฉ้อฉล หรือเอารัดเอาเปรียบผู้บริโภค อย่างไรก็ตาม หลักเกณฑ์ในเรื่อง escrow account หากนำมาใช้ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยแล้ว อาจก่อให้เกิดปัญหาทางด้านกฎหมายได้ ด้วยระบบกฎหมายที่แตกต่างกัน เพราะสหรัฐอเมริกานั้น เป็นประเทศที่ใช้ระบบ common law ซึ่งมีหลักกฎหมาย trust มาใช้รองรับในกิจการดังกล่าว ส่วนประเทศไทยนั้น เป็นระบบประมวลกฎหมาย ซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1686 ได้บัญญัติห้ามมิให้นำกฎหมาย trust มาใช้ในประเทศไทย นอกจากนั้นแล้วประเทศไทยนั้นยังไม่มีประสบการณ์ในเรื่องการนำหลักเกณฑ์ escrow account มาใช้ รวมตลอดทั้งคุณสมบัติของบุคคลหรือนิติบุคคลที่จะทำหน้าที่ escrow agent ยังไม่อาจที่จะกำหนดได้โดยเด็ดขาดว่าควรจะเป็นบุคคลใด และสถาบันใด และปัญหาสุดท้าย ประชาชนโดยทั่วไปแล้วยังไม่มีความรู้ความเข้าใจในเรื่อง escrow agent โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่างมีความเห็นโต้แย้งคัดค้านในการที่จะนำหลักการ escrow account มาใช้ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผลแห่งการศึกษาจึงสรุปได้ว่า กฎหมายไทยที่อาจนำมาปรับใช้ในเรื่องนี้ ควรจะเป็นหลักกฎหมายในเรื่องตัวแทนร่วม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 805 มาใช้บังคับส่วนปัญหาเรื่องระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ในเงินดาวน์นั้น ได้เสนอให้กำหนดเป็นข้อสัญญาในลักษณะข้อรับรองของผู้ซื้อที่จะต้องชำระตามงวดเพื่อให้ตัวแทนรวบรวมชำระให้ผู้ขายเพื่อแก้ไขปัญหาในเรื่องดังกล่าวซึ่งผู้ซื้อกับผู้ขายอาจกำหนดให้มีการโอนกรรมสิทธิ์ในเงินดาวน์บางส่วนในระหว่างช่วงชะระเงินดาวน์ให้แก่ผู้ขายก็ได้ตามแต่จะตกลงกัน โดยความสัมพันธ์ตามกฎหมายระหว่างคู่สัญญาทุกฝ่ายจะเป็นไปตามหลักกฎหมายในเรื่องตัวแทน

Abstract: The aim of this research is to analyze legality in protectives of buying and selling of real estate, specifically, or condominium. The current real – estate laws, such as the Revolution Council’s Proclamation No. 286 and the Condominium Act (B.E 2522), are not sufficiently comprehensive and thus cannot be use effectively in terms of consumer protection, especially when installment is involved in land, housing or condominium transactions. This thesis has consequently studied criteria on escrow agent used or practiced ahead, such as in the United States of America. From a broad review of escrow account in the United States, it has been found that escrow account has been used effectively. This is due to appropriate legal system that serves well with American social and economic landscapes. This in turn results in equal protection and benefit sharing among real estate dealers, consumers and escrow agents. Consequently, the escrow account can prevent unfair dealing in real estate business. However the idea of escrow account, if applied in real estate business in Thailand, may cause problems of legal system. There are differences between Thai and America legal systems. The U.S. has common law system which codifies trust law to be used in real estate business. On the other hand, Thailand has code law. The Civil and Commercial Code. Section 1686, prohibits the use of trust law in Thailand. In addition, Thailand has had no experience on implementing escrow account, and requirements for persons or juristic persons who can act as escrow agents have not been set. Finally, general public does not have sufficient knowledge about escrow agent especially real estate dealers who argue among themselves whether escrow account should be used in this business. Results of this study show that Thai law may be adopted in terms of dual agent according to the Civil and Commercial Code, section 805. The problem about time schedule on transferring ownership of down – payment may be solved by stating in the contract as buyer’s guarantee to pay installment collected by dual agent on behalf of dealer. Buyer and dealer to transfer ownership on a part of down – payment while installments are still being paid to the dealer. The relationship between all parties in contract shall follow legal criteria in term of agent.

จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย. สำนักงานวิทยทรัพยากร

Address: กรุงเทพมหานคร

Email: cuir@car.chula.ac.th

Name: ประสิทธิ์ โฆวิไลกูล

Role: ที่ปรึกษา

Name: ไพศาล บัณฑิตยานนท์

Role: ที่ปรึกษา

Created: 2539

Modified: 2560-08-10

Issued: 2560-04-23

วิทยานิพนธ์/Thesis

application/pdf

ISBN: 9746344579

tha

DegreeName: นิติศาสตรมหาบัณฑิต

Level: ปริญญาโท

Descipline: นิติศาสตร์

Grantor: จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

©copyrights จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

ลำดับที่.	ชื่อแฟ้มข้อมูล	ขนาดแฟ้มข้อมูล	จำนวนเข้าถึง	วัน-เวลาเข้าถึงล่าสุด
1	Yuthana_su_front[1].pdf	3.77 MB	8	2024-09-12 11:22:33
2	Yuthana_su_ch1[1].pdf	3.27 MB	10	2024-09-12 11:22:41
3	Yuthana_su_ch2[1].pdf	20.15 MB	16	2025-04-22 14:57:03
4	Yuthana_su_ch3[1].pdf	7.06 MB	2	2024-09-12 11:23:10
5	Yuthana_su_ch4[1].pdf	6.51 MB	2	2024-09-12 11:23:20
6	Yuthana_su_ch5[1].pdf	1.76 MB	3	2024-09-12 11:23:30
7	Yuthana_su_back[1].pdf	13.71 MB	6	2024-09-12 11:23:40

ใช้เวลา

0.03912 วินาที