การบริหารทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่น

A management of common asset of Klongchan Community Condominium

Name: ราชศักดิ์ จงวิลาส

ThaSH: อาคารชุด

Abstract: อาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่น เป็นโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยของการเคหะแห่งชาติ เป็นอาคารสูง 5 ชั้น 30 อาคาร จำนวนหน่วยพักอาศัย 5,814 หน่วย มีประชากรโดยประมาณ 23,000 คน มีการบริหารดูแลชุมชนโดยสำนักงานเคหะชุมชนคลองจั่น การเคหะแห่งชาติ ตั้งแต่เริ่มโครงการในปี พ.ศ. 2519 เมื่อปี พ.ศ. 2543 อาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่นจึงได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดโดยมีนิติบุคคลอาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่นทำหน้าที่บริหารอาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่นในแต่ละอาคาร การศึกษาครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาการบริหารทรัพย์ส่วนกลาง และปัญหาในการบริหารทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่น เพื่อเป็นแนวทางในการบริหารทรัพย์ส่วนกลางและการแก้ปัญหาของอาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่น การศึกษาครั้งนี้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลโดยใช้วิธีการสัมภาษณ์คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่นทั้ง 30 อาคาร ค้นคว้าเอกสารข้อมูล และได้ใช้การสังเกตการณ์เพื่อประเมินสภาพอาคาร สำรวจพฤติกรรมและสภาพปัญหา จากการศึกษาพบว่า การบริหารอาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่นสามารถจำแนกรูปแบบโครงสร้างการบริหารทรัพย์ส่วนกลางได้ 2 รูปแบบคือ รูปแบบที่ 1 มีสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดร่วมกัน อาคารชุดที่มีโครงสร้างการบริหารลักษณะนี้คือ อาคารชุดที่ 1-6 และอาคารชุดที่ 8-12 และรูปแบบที่ 2 มีสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดประจำในแต่ละอาคาร อาคารชุดที่มีโครงสร้างลักษณะนี้คือ อาคารชุดที่ 7 และอาคารชุดที่ 13-30 สภาพของอาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่นส่วนใหญ่มีสภาพปานกลาง จากการศึกษาพบว่าสภาพของอาคารชุดมักแปรผันตามยอดรวมอัตราการจัดเก็บค่าส่วนกลาง เมื่อศึกษาการดำเนินการปรับปรุงซ่อมและแซมอาคาร ได้แก่ การติดตั้งไฟฟ้าแสงสว่างเพิ่ม การจัดระเบียบใต้ถุนอาคาร การซ่อมแซมท่อประปาและปั๊มน้ำ การซ่อมแซมหลังคา การทาสีใต้ถุนอาคาร การซ่อมแซมระบบไฟฟ้า การปรับปรุงท่อน้ำทิ้งและบ่อพักน้ำทิ้ง การจัดสวนหน้าอาคาร การปรับปรุงพื้นที่โล่งกลางอาคาร และซ่อมแซมสายโทรทัศน์ และพบว่าอาคารชุดให้ความสำคัญกับการดำเนินการปรับปรุงและซ่อมแซมอาคารในลักษณะเพื่อให้เกิดความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินเป็นลำดับแรก รองลงมาคือเพื่อให้อาคารสามารถทำงานได้ และเพื่อความสะดวกสบายสวยงามเป็นลำดับสุดท้าย ในการบริหารทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่นพบว่า งบประมาณในการดำเนินงานมาจากการจัดเก็บค่าส่วนกลางรวมกับเงินค่าธรรมเนียมการเก็บค่าน้ำประปาของนิติบุคคลอาคารชุด โดยพบว่าค่าใช้จ่ายหลักได้แก่ ค่าใช้จ่ายเงินเดือนและค่าจ้างประจำของผู้จัดการและพนักงานประจำนิติบุคลอาชุดคิดเป็นร้อยละ 53.05 ค่าสาธารณูปโภคคิดเป็นร้อยละ 30.79 และค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงซ่อมแซมอาคารคิดเป็นร้อยละ 16.16 และพบว่ากลุ่มอาคารที่มีการบริหารจัดการทั้ง 2 รูปแบบมีค่าใช้จ่ายรวมใกล้เคียงกัน แต่รูปแบบที่ 1 มีความคุ้มค่ามากกว่า เนื่องจากมีค่าใช้จ่ายที่ใกล้เคียงกันแต่มีการบริหารมากว่า ส่วนค่าสาธารณูปโภคนั้นจะแปรผันตามขนาดของอาคาร และค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงซ่อมแซมสภาพอาคารขึ้นอยู่กับยอดรวมอัตราการจัดเก็บค่าส่วนกลาง รวมทั้งนโยบายของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดของแต่ละอาคาร และอาจสรุปได้ว่ายอดรวมค่าใช้จ่ายส่วนกลางมีผลกระทบต่อการดำเนินงานของนิติบุคคลอาคารชุด และสภาพของอาคารชุด ปัญหาการบริหารทรัพย์ส่วนกลางที่พบจากากรศึกษาครั้งนี้ ได้แก่ 1)ปัญหาด้านการจัดเก็บค่าส่วนกลาง เนื่องจากการไม่มาชำระค่าส่วนกลางของเจ้าของร่วม เป็นปัญหาที่เกิดจากเจ้าของร่วมที่ไม่ได้อาศัยอยู่เอง 2)ปัญหาด้านการรุกล้ำพื้นที่ส่วนกลางของอาคารชุดโดยผู้ที่อยู่อาศัย เป็นปัญหาที่เกิดขึ้นมานานแล้ว เนื่องจากการปล่อยปะละเลยของผู้บริหารเดิม 3)ปัญหาระบบประกอบอาคารมีสภาพทรุดโทรม เนื่องจากขาดการบำรุงรักษา และขาดการวางแผนในการเปลี่ยนทดแทนอุปกรณ์ตามระยะเวลาที่กำหนด 4)ปัญหาด้านการรักษาความปลอดภัย เนื่องจากอาคารชุดเคหะชุมชนคลองจั่นมีลักษณะอาคารที่เป็นใต้ถุนเปิดโล่ง มีทางเข้าออกได้หลายทาง ไม่สามารถควบคุมทางเข้าภายในอาคารออกได้ และบางบริเวณในเวลากลางคืนยังมีแสงสว่างไม่เพียงพอ การศึกษาครั้งนี้ได้ขอเสนอแนะแนวทางการแก้ไขปัญหาไว้ดังนี้ อาคารชุดควรกำหนดกฎระเบียบในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลางให้ชัดเจน ควรมีมาตรการที่เด็ดขาดในการลงโทษผู้ที่ไม่ชำระค่าส่วนกลาง ควรมีบำรุงรักษาอยู่สม่ำเสมอ และมีการวางแผนการเปลี่ยนทดแทนอุปกรณ์ต่าง ๆ ตามระยะเวลาที่กำหนด รวมทั้งควรปรับปรุงทางเข้าออกให้สามารถควบคุมได้ง่าย และนิติบุคคลอาคารชุดควรจัดให้มีการบริหารจัดการที่เป็นระบบ

Abstract: Klongchan Community Condominium is a project run by the National Housing Authority. The project comprises 30 buildings each of which has 5 storeys. It houses 5,814 units and approximately 23,000 residents. The Condominium had been managed by the Office of Klonchan Housing Community, the National Housing Authority since the project was launched in 1976. In Klongchan Community Condominium is a project run by the National Housing Authority. The project comprises 30 2000, the Community was registered as condominium juristic person. Its main responsibility is to look after each building. The objectives of this thesis are to study the management of common assets and the problems arising from this kind of management, and to map out guidelines for managing common assets including suggesting ways to solve such problems. The data was collected by interviewing the committee of the juristic person of each building, reviewing documents, observing the physical conditions of the buildings and investigating the problems. It was found that the management can be divided into 2 types. The first one is the common condominium juristic person This type is applied to condominiums 1-6 and 8-12. The second is the building specific. It applies to condominiums 7 and 13-30. The physical condition of the buildings is moderate. With regard to the study, the condition of the condominium varies in accordance with the total of the common expenses collected. Building repairs and maintenance include lighting installment, regulations about the use of the open space on the ground floor, repairs of water pipes and water pumps, repairs of roofs, repainting on the ground floor, repairs of electrical circuits, improvement of sewage pipes and sewage collecting wells, gardens in front of the building, improvement of the open space between the twin building and repairs on television lines, and building repairs to maintain safety. These all rank first followed by the functions of the building. The comfort comes last. As for the management of common assets, the operational budget comes from the collected common expenses and tap water fees. 53.05% of the budget goes to salaries and wages of managers and the staff, 30.79% to utility fees and 16.16% to repairs and maintenance. The amount of expenditure of the two management systems is almost the same. However, the first is more cost-effective since it offers more services. Utility fees vary according to the size of the building while repairs vary according to both the total amount of the collected common expenses and the policy of the committee. It can be concluded that the total amount of the collected common expenses affects the committee’s operation and the physical condition of the building. Problems include 1. negligence of payment of the common expenses 2. the intrude of the common area without permission due to the weakness of the former committee 3. a lack of maintenance within given time and 4. a lack of security as each building can be accessed by many entrances and is not well-lit at night. In terms of suggestions, rules and regulations for using personal property and common assets should be clearly specified and strict measures should be imposed on those who do not pay towards the common expenses. In addition, the maintenance and replacement of devices should be done regularly. The entrances should be more closely monitored and the management should be more systematic in its operations.

จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย. สำนักงานวิทยทรัพยากร

Address: กรุงเทพมหานคร

Email: cuir@car.chula.ac.th

Name: สุปรีชา หิรัญโร

Role: ที่ปรึกษา

Created: 2545

Modified: 2560-03-08

Issued: 2560-03-08

วิทยานิพนธ์/Thesis

application/pdf

URL: http://cuir.car.chula.ac.th/handle/123456789/10422

tha

DegreeName: เคหพัฒนศาสตรมหาบัณฑิต

Level: ปริญญาโท

Descipline: เคหการ

Grantor: จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

©copyrights จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

ลำดับที่.	ชื่อแฟ้มข้อมูล	ขนาดแฟ้มข้อมูล	จำนวนเข้าถึง	วัน-เวลาเข้าถึงล่าสุด
1	rachasak.pdf	3.17 MB	17	2021-11-08 15:38:37

ใช้เวลา

0.019897 วินาที