กระบวนการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรของโครงการจัดสรรขนาดใหญ่ : กรณีศึกษา โครงการบ้านพฤกษา 15 จังหวัดสมุทรปราการ

Process in establishing juristic persons of the large housing project : a case study of Baan Preuksa 15 Housing Project, Samut Prakan

Name: ต้นข้าว พันธ์ครุธ

ThaSH: พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

ThaSH: นิติบุคคล

ThaSH: โครงการบ้านพฤกษา 15

ThaSH: บ้านจัดสรร

Abstract: พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กำหนดให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แต่ในทางปฏิบัตินับแต่พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มีผลบังคับใช้ถึงปัจจุบัน (2546-2551) มีโครงการที่สามารถจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้เพียง 5% ของโครงการหมู่บ้านจัดสรรทั้งหมด โดยเฉพาะในโครงการจัดสรรขนาดใหญ่ที่มีจำนวนที่ดินมากกว่า 500 แปลง หรือเกิน 100 ไร่นั้น มีโครงการที่สามารถจดทะเบียนได้น้อยมาก การศึกษานี้จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาการจัดตั้งนิติบุคคลของโครงการจัดสรรที่ดินขนาดใหญ่ โดยเลือกโครงการของบริษัทพฤกษาเรียลเอสเตทเป็นกรณีศึกษา เพื่อให้ผู้ประกอบการรายอื่นได้นำผลการศึกษาเพื่อเป็นประโยชน์ในการจัดตั้งนิติบุคคลโครงการบ้านจัดสรรต่อไป จากการศึกษาพบว่า ผู้ประกอบการเป็นผู้ที่มีบทบาทสำคัญในการดำเนินการ พร้อมทั้งจัดหาคนกลางร่วมประสานงานระหว่างลูกบ้านทั้งโครงการกับทางผู้ประกอบการ โดยแผนการดำเนินการได้แบ่งออกเป็น 3 ช่วง ได้แก่ 1. ก่อนการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พบว่าผู้ประกอบการหาตัวแทนลูกบ้านแล้วประสานงานผ่านตัวแทนลูกบ้านไปยังลูกบ้านทั้งโครงการ 2. ระหว่างการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พบว่า จากปัญหาจำนวนลูกบ้านที่มากและปัญหาการเมืองท้องถิ่นที่พยายามเข้ามาแทรกแซง ทำให้ผู้ประกอบการจึงยอมเสียเงินทุนว่าจ้างบริษัทบริหารโครงการดำเนินการ จนกระทั่งสามารถจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลฯ ได้ 3. ภายหลังการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พบว่าผู้ประกอบการได้ดำเนินการโอนฯ ก่อนปรับปรุงสาธารณูปโภคของโครงการ โดยยอมเสียเงินทุนในการซ่อมแซมส่วนที่ชำรุดทรุดโทรมให้อยู่ในสภาพดี โดยไม่หักออกจากเงินกองทุนฯ และเงินค้ำประกันการบำรุงสาธารณูปโภค เพื่อมอบอำนาจการบริหารให้แก่นิติบุคคลฯ โดยสมบูรณ์ นอกจากนี้ยังได้พบปัญหาที่เกิดขึ้นระหว่างการดำเนินการและวิธีการแก้ปัญหาดังนี้ 1. ก่อนการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พบว่าระยะแรกลูกบ้านยังไม่รู้จักกัน จำเป็นต้องสร้างกลุ่มทางสังคมเพื่อขับเคลื่อนกิจกรรมต่างๆ ภายในหมู่บ้าน แก้ปัญหาโดยจัดกิจกรรมมวลชนสัมพันธ์ 2. ระหว่างการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พบว่าจำนวนลูกบ้านมาก ซึ่งไม่สามารถมาพร้อมกันครบได้ตามจำนวน ณ เวลาที่กำหนด แก้ปัญหาโดยถือมติเอกฉันท์ในการจัดตั้งเฉพาะผู้ที่มาในเวลาที่กำหนด และให้ลูกบ้านในส่วนที่เหลือทยอยมาลงชื่อเพื่อลงมติทีหลังจนครบ 3. ภายหลังการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พบว่าเนื่องจากผู้ได้รับคัดเลือกมาเป็นคณะกรรมการนิติบุคคล มาจากในหลายๆ กลุ่มทำให้ในบางครั้งมีทัศนคติต่างๆ ไม่ตรงกัน รวมถึงยังขาดประสบการณ์ในการบริหาร วิธีการแก้ไขในระยะแรกโดยผู้ประกอบการร่วมประสานงานบริหาร แต่การให้ความร่วมมือของลูกบ้านในการจ่ายค่าส่วนกลาง จะเป็นตัวสะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของลูกบ้านต่อการบริหารงานของนิติบุคลที่แท้จริง ทั้งนี้สรุปผลการศึกษาได้ว่า การดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโครงการจัดสรรขนาดใหญ่ ผู้ประกอบการได้ดำเนินการตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนดไว้ทุกขั้นตอน แต่ได้มีการเพิ่มเติมขั้นตอนขึ้นมาในช่วง 1. การประกาศจัดตั้งฯ 2. การรวบรวมเสียงลูกบ้าน 3. การจดทะเบียนนิติบุคคล 4. การแต่งตั้งคณะกรรมการ 5. การดำเนินการโอนฯ เพื่อช่วยให้การดำเนินการเป็นไปตามเป้าหมายที่ได้วางไว้ และใช้ระยะเวลารวมทั้งสิ้น 6 ปีตั้งแต่เริ่มเปิดขายโครงการจนกระทั่งสามารถโอนส่งมอบสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคล โดยระยะเวลาเกินครึ่งใช้ในการดำเนินการสร้างระบบสาธารณูปโภคให้เสร็จทั้งโครงการ อันเนื่องมาจากโครงการมีขนาดใหญ่ทำให้ใช้ระยะเวลาการก่อสร้างนาน จึงจะสามารถดำเนินการเพื่อจัดตั้งนิติบุคคลได้ ซึ่งสามารถรวบรวมเสียงลูกบ้านได้ครบเกินครึ่งของผังโครงการ ภายใน 15 ชั่วโมง และสามารถดำเนินการโอนได้ภายหลังจากการได้หนังสือสำคัญการจดทะเบียนนิติบุคคล 3 เดือน ในส่วนค่าใช้จ่ายผู้ประกอบการได้วางแผนในเรื่องค่าใช้จ่ายทั้งหมด ตั้งแต่เริ่มวางแผนทำโครงการ โดยค่าใช้จ่ายในการดำเนินการคิดเป็น 4% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด โดยวิธีการดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลพบว่า โครงการหมู่บ้านจัดสรรหมู่บ้านขนาดใหญ่มีจำนวนลูกบ้านมาก ทำให้ผู้ประกอบการเองจะไม่เผชิญหน้ากับลูกบ้านทั้งโครงการเอง แต่จะหาคนกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสมในแต่ละช่วงการดำเนินการ มาเป็นผู้ร่วมประสานงานไปยังลูกบ้านทั้งโครงการ เพื่อย่นระยะเวลาดำเนินการได้รวดเร็วขึ้น และทำให้ลดปัญหาที่จะเกิดขึ้นจากความขัดแย้งระหว่างผู้ประกอบการกับลูกบ้านได้

Abstract: The Land Allocation Act 2543 B.E. requires the establishment of juristic persons by housing projects. However, since its enforcement in 2003 till 2008, only 5% of all eligible projects have been successful in doing so. This is particularly the case for large projects with more than 500 plots or an area of larger than 100 rais. Therefore, this study aims to examine the establishment of juristic persons by large housing projects using Baan Preuksa 15 Projecting as the case study in order that other entrepreneurs can use the findings as guidelines for a similar process. The results indicate that the entrepreneur had an important role in the establishment process and the allocation of a middleman between the entrepreneur and the residents. The process could be divided into three stages. Prior to establishing the juristic persons, the entrepreneur found a resident representative to serve as a point of contact to all the other residents. During the establishment process, problems related to the large number of residents and the interference of local politics caused the entrepreneur to hire a project management team until the establishment process was complete. After establishing the juristic persons, the entrepreneur processed transfers of authority before improving the public utilities. However, the entrepreneur took responsibility for renovation without deducting from the project fund and public utilities coverage. Several problems were found during the process of juristic persons establishment. Before the process, the residents did not know each other, necessitating the creation of social groups to help organize activities to accustom the residents in the project. This problem was solved by holding communal activities. While the establishment of the juristic persons was being done, not all residents could gather together at the specified time because there were too many of them in the project. To solve this problem, preliminary actions were taken following the consensus of the residents present at the meeting. Then, the remaining residents would vote until all were involved until the actions to be taken were finalized. After the establishment process was completed, a number of difficulties arose. First, the juristic persons were from various groups of people, leading to incongruent attitudes. Also, they lacked management experience. These problems were initially solved by the entrepreneur taking part in the management of the juristic persons. However, it is important to note that the residents’ cooperation in paying the common expenses would reflect their true confidence in the juristic persons’ management in the long run. It can also be concluded from the findings that the entrepreneur followed all the processes required by the Land Allocation Act 2543 B.E. However, to make the operation reach the established goals, the entrepreneur added extra steps during 1) the establishment of the juristic persons, 2) consensus by the residents, 3) the registration of the juristic persons, 4) the appointment of committees, and 5) the transfer of authority. The process of establishing the juristic persons took six years from the opening of the project until the transfer of authority could be made to the juristic persons. Due to the large size of the project, more than half of the time was spent on the construction of the public utilities system. In contrast, the residents’ consensus could be arrived at in only fifteen hours, and the process of authority transfer until the juristic persons were registered took only three months. As regards expenses, the entrepreneur allocated 4% of the project budget for the juristic person establishment process. With respect to operation, since the number of residents was large, the entrepreneur did not come into direct contact with the residents but assigned a middleman suitable for each step to coordinate with them. This shortened the time spent for the process and reduced the conflicts between the entrepreneur and the residents.

จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย. สำนักงานวิทยทรัพยากร

Address: กรุงเทพมหานคร

Email: cuir@car.chula.ac.th

Name: บรรณโศภิษฐ์ เมฆวิชัย

Role: ที่ปรึกษา

Name: ยุวดี ศิริ

Role: ที่ปรึกษา

Created: 2552

Modified: 2557-05-16

Issued: 2557-05-16

วิทยานิพนธ์/Thesis

application/pdf

tha

Spatial: สมุทรปราการ

DegreeName: เคหพัฒนศาสตรมหาบัณฑิต

Level: ปริญญาโท

Descipline: เคหการ

Grantor: จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

©copyrights จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

ลำดับที่.	ชื่อแฟ้มข้อมูล	ขนาดแฟ้มข้อมูล	จำนวนเข้าถึง	วัน-เวลาเข้าถึงล่าสุด
1	tonkaw_ph.pdf	2.95 MB

ใช้เวลา

0.048165 วินาที