การบริหารจัดการอาคารชุดพักอาศัยของการเคหะแห่งชาติ : กรณีศึกษาโครงการอาคารชุดพักอาศัย เคหะชุมชนธนบุรี

A management of The National Housing Authority Condominium : a case study of Thonburi Condominium Housing Estate

Name: อธีนา อังศุธารา

ThaSH: โครงการเคหะชุมชนธนบุรี

ThaSH: การเคหะแห่งชาติ

ThaSH: อาคารชุด

Abstract: โครงการเคหะชุมชนธนบุรี เป็นโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยของการเคหะแห่งชาติ ขนาดใหญ่ที่สุดทางฝั่งธนบุรีของกรุงเทพมหานครในปัจจุบัน โดยในส่วนของโครงการประเภทอาคารชุดพักอาศัยนั้น จะอยู่ในโครงการ เคหะชุมชนธนบุรี 1 ส่วน 6 จำนวน 788 หน่วย โครงการเคหะชุมชนธนบุรี 2 ระยะ 1 จำนวน 1935 หน่วย โครงการเคหะชุมชนธนบุรี 2 ระยะ 2 จำนวน 1312 หน่วย และโครงการเคหะชุมชนธนบุรี 3 ระยะ 3 จำนวน 700 หน่วย และมีการแบ่งส่วนการบริหารจัดการเป็นรุปแบบนิติบุคคลอาคารชุด นำมาสู่คำถามว่า ภายในโครงการอาคารชุดพักอาศัยขนาดใหญ่ของการเคหะแห่งชาติ ที่มีอาคารชุดหลากหลายรูปแบบและระดับราคาต่างกันนั้น จะมีการบริหารจัดการอย่างไร มีรูปแบบในการบริหารจัดการอย่างไร และมีปัญหาที่เกิดขึ้นกับการบริหารและกายภาพของพื้นที่อย่างไร โดยการศึกษานี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาความเป็นมาในการบริหารจัดการอาคารชุดพักอาศัย เพื่อศึกษารูปแบบ โครงสร้าง การบริหารจัดการอาคารชุดพักอาศัย การจัดการการเงิน และเพื่อศึกษาปัญหาที่เกิดขึ้นในนิติบุคคลอาคารชุดเคหะชุมชนธนบุรี ด้วยการสัมภาษณ์ สังเกต สำรวจ และรวบรวมข้อมูลเชิงเอกสาร จากการศึกษาพบว่า โครงการอาคารชุดพักอาศัยของเคหะชุมชนธนบุรีนั้นมีการจัดตั้งนิติบุคคล แบ่งได้ทั้งหมด 8 นิติบุคคลอาคารชุดตามลำดับตามระยะเวลาของการพัฒนาโครงการและการก่อสร้าง สามารถแบ่งรูปแบบโครงสร้างการบริหารจัดการอาคารชุดพักอาศัยของนิติบุคคลอาคารชุดออกเป็น 3 รูปแบบ ซึ่งพบว่านิติบุคคลอาคารชุดที่มีการกำหนดนโยบายที่เหมาะสม มีโครงสร้างการบริหารจัดการที่มีการกำหนดขอบเขตงานชัดเจน และเป็นระบบ จะสามารถกำหนดแผนการบริหารและแผนการปฏิบัติงานที่มีประสิทธิภาพที่ดี ทั้งนี้สภาพกายภาพของอาคารชุดพักอาศัยในแต่ละนิติบุคคลอาคารชุดนั้นพบว่ามีสภาพแตกต่างกันออกไป ในส่วนของการเงินพบว่า รายรับที่สำคัญของนิติบุคคลคือ ค่าส่วนกลาง โดยทุกนิติบุคคลอาคารชุดมีการจัดเก็บค่าส่วนกลางได้เกินกว่า 90% แต่เมื่อพิจารณางบการเงินแล้ว พบนิติบุคคลอาคารชุดที่มีรายจ่ายมากกว่าแหล่งเงินทุนเป็นส่วนใหญ่ ทำให้ไม่สามารถวางแผนงบประมาณที่เพียงพอต่อการดูแลรักษาได้ ส่งผลให้เกิดกายภาพที่เสื่อมสภาพ ปัญหาสำคัญที่พบคือ ปัญหาความทรุดโทรมและไม่เรียบร้อยในพื้นที่โครงการ และปัญหาในทางการบริหารจัดการ ที่การขาดการวางแผนการบริหารที่ดีในเรื่องของการบริหารจัดการ และการไม่ปฏิบัติตามระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุดของเจ้าของร่วม จึงสรุปได้ว่า ในโครงการอาคารชุดพักอาศัยเคหะชุมชนธนบุรี ซึ่งเป็นโครงการขนาดใหญ่และมีรูปแบบอาคารที่หลากหลายนั้น มีรูปแบบโครงสร้างการบริหารจัดการที่แตกต่างกัน มีการวางนโยบายที่เป็นตัวกำหนดให้เกิดการวางแผนการบริหาร แผนการปฏิบัติงาน แผนงบประมาณ และการบริหารจัดการทางการเงินที่แตกต่างกัน น่าจะส่งผลให้เกิดสภาพทางกายภาพที่แตกต่างกัน โดยจะพบว่า การบริหารจัดการอาคารชุดพักอาศัยนั้น หากมีการกำหนดนโยบายและวิธีการบริหารงานที่เหมาะสม มีการกำหนดขอบเขตงานที่ชัดเจนและมีอัตรากำลังคนในฝ่ายปฏิบัติการที่เหมาะสม มีแผนปฏิบัติงานครบ มีการวางแผนงบประมาณที่ครอบคลุมทุกหมวด และมีการบริหารจัดการทางการเงินให้มีแหล่งเงินทุนมากกว่ารายจ่าย ก็จะส่งผลให้เกิดสภาพทางกายภาพของอาคารชุดพักอาศัยที่ดี

Abstract: The Thonburi Housing Estate is currently the largest housing project of the National Housing Authority on the Thonburi side of Bangkok. Under this housing project, there are 788 units in condominium 1, Section 6; 1,935 units in condominium 2, Phase 1; 1,312 units in condominium 2 Phase 2; and 700 units in condominium 3, Phase 3. The administration of these housing units is in the form of juristic persons, which has led to questions of what the administration and management of the housing projects of the National Housing Authority, which vary in terms of designs and pricing, is like, and what problems exist regarding the administration and physical conditions of the project. The purpose of this study was to investigate the background of the management of National Housing Authority housing projects to determine the types, structures, administration and management, and financial management as well as to explore problems that have occurred within the Thonburi Condominium Housing Estate. Data were collected by means of interviews, observations, surveys, and document analysis. The findings reveal that there were eight juristic persons for the Thonburi Condominium Housing Estate established based on the time of project development and construction. The administration and management of the juristic persons could be divided into three categories. It was found that juristic persons that have appropriate policy planning and a clearly specified and systematic scope of work were able to devise effective administrative and managerial plans for operation. The findings also show that the physical conditions of buildings managed by different juristic persons varied. As regards financial matters, the most important revenue for juristic persons was monthly payment for shared expenses from residents, as all juristic persons had collected more than 90% of such fees. However, when considering the financial statements, it was found that most juristic persons’ expenses exceeded capital, thus they had insufficient funds for proper maintenance of the housing project leading to their deteriorating physical condition. Major problems found in this study were deterioration and untidiness of the project areas, administrative and managerial problems due to inadequate planning and residents’ lack of adherence to the rules and regulations of the juristic persons.It can be concluded that the Thonburi Condominium Housing Estate, with its various types of buildings, has different administrative and managerial structures. In addition, policy planning for administration, operations, budget, and financial management varies to a certain extent, which may have contributed to the varying physical conditions of the properties. With regard to administration and management, if there is appropriate policy planning and operational methods, a clearly specified scope of work and suitable manpower in the operation team, complete operational plans, comprehensive budget planning covering all related aspects, and financial management with more resources than expenses, the good physical condition of the condominium can be ensured

จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย. สำนักงานวิทยทรัพยากร

Address: กรุงเทพมหานคร

Email: cuir@car.chula.ac.th

Name: เสริชย์ โชติพานิช

Role: ที่ปรึกษา

Created: 2553

Modified: 2557-03-22

Issued: 2557-03-22

วิทยานิพนธ์/Thesis

application/pdf

tha

DegreeName: เคหพัฒนศาสตรมหาบัณฑิต

Level: ปริญญาโท

Descipline: เคหการ

Grantor: จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

©copyrights จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

ลำดับที่.	ชื่อแฟ้มข้อมูล	ขนาดแฟ้มข้อมูล	จำนวนเข้าถึง	วัน-เวลาเข้าถึงล่าสุด
1	Athena_an.pdf	3.92 MB	85	2025-02-27 04:25:11

ใช้เวลา

-0.975534 วินาที