การศึกษาภาวะตลาดอาคารชุดในเขตกรุงเทพมหานคร

A Study of Market Conditions of Condominium in Bangkok Metropolis.

Name: บุญญฤทธิ์ อจลานนท์

keyword: ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ; อาคารชุด

LCSH: อาคารชุด -- การตลาด -- กรุงเทพมหานคร

Abstract: การศึกษาภาวะตลาดอาคารชุดในเขตกรุงเทพมหานครในครั้งนี้ผู้ศึกษามุ่งวิจัยเฉพาะอาคารชุดราคาระดับปานกลางและระดับสูงมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาเปรียบเทียบภาวะตลาด อาคารชุดก่อนวิกฤตเศรษฐกิจ (พ.ศ. 2535–2538) และหลังวิกฤตเศรษฐกิจ (พ.ศ.2543–2546) ตลอดจนเพื่อศึกษากลยุทธ์ทางการตลาดของธุรกิจอาคารชุดในเขตกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นการวิจัยเชิงคุณภาพ (Qualitative Research) โดยทำการวิเคราะห์ข้อมูลจากเอกสาร (Document Analysis) และวิเคราะห์เชิงพรรณนา (Descriptive Analysis) ผลการศึกษาพบว่าในช่วง พ.ศ.2535–2538 ภาวะตลาดอาคารชุดในเขตกรุงเทพมหานครการซื้อขายมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น อันเป็นผลมาจากพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 และปัจจัยด้านการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนใน พ.ศ.2536 ซึ่งเป็นแรงกระตุ้นให้มีการลงทุนในธุรกิจอาคารชุดอย่างมากโดยสังเกตได้จากปริมาณ การจดทะเบียนที่เพิ่มขึ้นใน พ.ศ.2537–2538 ซึ่งมีสัดส่วนสูงถึงร้อยละ 39.7 และร้อยละ 35.1 ตามลำดับ โดยเฉพาะปริมาณความต้องการอาคารชุดย่านใจกลางกรุงเทพมหานคร ใน พ.ศ. 2535–2539 จะเพิ่มขึ้นในระดับประมาณ 1,000 หน่วย ต่อปี สำหรับภาวะตลาดอาคารชุดช่วงวิกฤตเศรษฐกิจหรือประมาณกลาง พ.ศ.2539 ถึง พ.ศ.2542 การพัฒนาโครงการอาคารชุดมีจำนวนลดน้อยลงจนแทบจะไม่มีเลย อย่างไรก็ตามภาวะตลาดในช่วงนี้มีการแข่งขันกันอย่างรุนแรง มีการลดราคาขายอาคารชุดทุกโครงการลงถึงร้อยละ 50–70 จากราคาปกติทำให้อาคารชุดราคาแพงถูกระบายออกไปเกือบหมดจากตลาด ส่วนภาวะตลาดอาคารชุดหลัง พ.ศ.2543 ถึง พ.ศ.2546 มีการปรับตัวดีขึ้นเห็นได้จากปริมาณการจดทะเบียนที่เพิ่มขึ้นโดยใน พ.ศ.2543 มีการจดทะเบียนประมาณ 3,000 หน่วย ส่วนใน พ.ศ.2544 มีการจดทะเบียน 4,693 หน่วย และช่วงครึ่งปีแรกของ พ.ศ.2545 มีการจดทะเบียน 1,717 หน่วย จากตัวเลขที่ประมาณการไว้ 5,500 หน่วย อย่างไรก็ตาม เมื่อเปรียบเทียบภาวะตลาดอาคารชุดในเขตกรุงเทพมหานครก่อนและหลังวิกฤตเศรษฐกิจ พบว่าภาวะตลาดอาคารชุดก่อนวิกฤตเศรษฐกิจดีกว่าภาวะตลาดอาคารชุด หลังวิกฤตเศรษฐกิจเห็นได้จากอัตราการเติบโตของตลาดอาคารชุดปริมาณความต้องการของผู้บริโภค และราคาขายห้องชุดใน พ.ศ.2537 ที่มีราคาขายเฉลี่ย 52,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ พ.ศ.2545 ต่อเนื่อง พ.ศ.2546 มีราคาขายเฉลี่ยที่ระดับ 39,000 บาทต่อตารางเมตร และปริมาณความต้องการห้องชุดของผู้บริโภคในย่านใจกลางกรุงเทพมหานครยังไม่ถึงระดับ 1,000 หน่วยต่อ ปี อย่างไรก็ตามใน พ.ศ.2546 มีโครงการอาคารชุดขนาดใหญ่หลายโครงการในกลุ่ม ออลซีซั่น แมนชั่น กลุ่มแลนด์ แอนด์ เฮาส์ และแสนสิริ ได้เสนอขายห้องชุดในราคาสูงกว่า 100,000 บาท ต่อตารางเมตรทั้งนี้เนื่องจากปริมาณห้องชุดมีจำกัด ภาวะการแข่งขันใน พ.ศ.2545 ต่อเนื่อง พ.ศ.2546 ค่อนข้างสูงทำให้ผู้ประกอบการอาคารชุดต่างก็มี การวางแผนการตลาดอย่างรัดกุมโดยใช้ส่วนประสมทางการตลาดได้แก่รูปแบบของอาคารชุด ราคา ทำเลที่ตั้ง และการส่งเสริมการตลาดเข้ามาช่วยส่งผลให้แผนการตลาดของแต่ละบริษัทประสบผลสำเร็จอย่างดี โดยเฉพาะ การกำหนดจุดขายเกี่ยวกับทำเลที่ตั้งย่านใจกลางกรุงเทพมหานคร และแผนการโฆษณาประชาสัมพันธ์ผ่านสื่อต่าง ๆ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นตลาดอาคารชุดระดับบนที่มีราคามากกว่า 1 ล้านบาทต่อหน่วย This research on market conditions of apartment suites in Bangkok Metropolis focused mainly on apartment suites with moderate and high prices for the purpose of a comparative study of the market conditions. The market situations before the economic crisis (1992-1995) and after the economic crisis (2002-2003) were compared to study the marketing strategy of apartment suites business in Bangkok Metropolis. This qualitative research was conducted through document analysis and descriptive analysis. Research findings revealed that the market trend of marketing during the period 1992–1995 increased favorably due to Condominium Act B.E. 2522 (1979) and the investment promotional factor effected by the Office of the Board of Investment Promotion in 1993 to stimulate more investment on apartment suites business. As a result, there was a remarkable increase in quantity of business registration during 1994-1995 which was as high as 39.7 percent and 35.1 percent, respectively particularly the demand for apartment suites in downtown Bangkok Metropolis would increase approximately to 1,000 units per year. With regards to market situation of apartment suites during the economic crisis between 1996-1999, the development of Condominium Project gradually declined in numbers to no value. However, there was a strong competition in the market during this period. Prices of apartment suites of every project were discounted as much as 50-70 percent from normal prices. This helped clearing the medium to high price condominium units from the market. The market conditions of condominium after the period 2000-2003 had improved remarkably as could be seen from the increase in numbers of registration of approximately 3,000 units in the year 2000, 4,693 units in the year 2001 and 1,717 during the first half of the year 2002 from the estimated number of 5,500 units. However, when market conditions of condominium in Bangkok Metropolis before and after economic crisis were compared, it was discovered that the market conditions of condominium before the economic crisis were better than those after the economic crisis as it was found that the rate of growth of the market demand for condominium of the year 1994 had the average price of Baht 52,000 per square meter while the average price of the year 2002 through 2003 was at the level of Baht 39,000 per square meter and the consumers’ demand for c ondominium in downtown Bangkok Metropolis was less than 1,000 units per year. Nevertheless, in the year 2003 there were several projects of large condominium launched by All Seasons Mansion Group of Companies, Land and House Group and Saen Siri Group that proposed to sell condominium with offered prices higher than Baht 100,000 per square meter since their numbers were limited. The rather strong competition situation during 2002 through 2003 made entrepreneurs in condominium business tighten their marketing plans through the combination of construction designs, prices, locations and promotions favorably with great success particularly in highlighting locations in downtown Bangkok Metropolis and in advertising through public media most of their high level condominium with prices higher than one million bath per unit.

มหาวิทยาลัยราชภัฏสวนดุสิต

Address: กรุงเทพมหานคร

Email: srinakorn_pan@dusit.ac.th

Name: ศิริโสภาคย์ บูรพาเดชะ

Role: อาจารย์ที่ปรึกษา

Created: 2548-08-09

วิทยานิพนธ์/Thesis

application/pdf

ISBN: 974-361-846-5

CallNumber: วพ HD7287 บ443 ก6 2546

tha

DegreeName: บริหารธุรกิจมหาบัณฑิต

Level: ปริญญาโท

Descipline: สาขาวิชาการตลาด

Grantor: มหาวิทยาลัยราชภัฏสวนดุสิต

©copyrights มหาวิทยาลัยสวนดุสิต

ลำดับที่.	ชื่อแฟ้มข้อมูล	ขนาดแฟ้มข้อมูล	จำนวนเข้าถึง	วัน-เวลาเข้าถึงล่าสุด
1	Cover.pdf	57.63 KB	158	2024-12-05 14:53:05
2	Abstract.pdf	100.33 KB	161	2023-01-29 12:17:57
3	Acknowledgment.pdf	66.19 KB	99	2023-01-29 12:18:08
4	Chapter1.pdf	110.4 KB	180	2023-01-29 12:18:19
5	Chapter2.pdf	332.02 KB	198	2023-01-29 12:18:32
6	Chapter3.pdf	1.51 MB	175	2023-01-29 12:18:42
7	Chapter4.pdf	130.43 KB	135	2023-01-29 12:18:52
8	Reference.pdf	105 KB	119	2023-01-29 12:19:06
9	Appendix.pdf	94.24 KB	140	2023-01-29 12:19:16
10	Author.pdf	65.67 KB	92	2023-01-29 12:19:24

ใช้เวลา

0.038402 วินาที