การประเมินมูลค่าทรัพย์สินรอการขาย ประเภทที่อยู่อาศัย : กรณีศึกษา ทรัพย์สินรอการขาย ของ ธนาคาร กรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน)

The appraisal of non performing asset (housing) : a case study non performing asset (housing) Bank of Ayudhya)

Name: อนุกูล อินทรัตน์

ThaSH: ที่อยู่อาศัยการประเมิน

Abstract: การศึกษานี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาแนวความคิดวิธีการในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินรอการขายและศึกษาปัจจัยที่ส่งผลทำให้ราคาขายจริงต่ำกว่าราคาประเมินของทรัพย์สินรอการขาย ประเภทที่อยู่อาศัยของธนาคาร กรุงศรีอยุธยาจำกัด (มหาชน) เพื่อเสนอแนะในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินรอการขาย ประเภทที่อยู่อาศัย สำหรับ ธนาคาร กรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน) โดยทำการศึกษาประเภทและราคาของทรัพย์สินรอการขายประเภทที่อยู่อาศัยที่ได้จำหน่ายไปแล้ว ของธนาคาร กรุงศรีอยุธยา จำกัด(มหาชน)จำนวน 3,672 รายการ เครื่องมือที่ใช้ในการวิจัยคือ แบบสำรวจและแบบสัมภาษณ์แบบมีโครงร่าง จากการวิจัยพบว่า ปัจจัยที่มีผลทำให้ราคาขายต่ำกว่าราคาประเมินของทรัพย์สินรอการขายประเภทที่อยู่อาศัยของธนาคาร กรุงศรีอยุธยา จำกัด(มหาชน)คือ ปัจจัยทางด้านการเงิน ประกอบด้วย 4 ปัจจัยย่อย เมื่อเรียงลำดับตามความสำคัญ ได้ดังนี้ นโยบายของธนาคาร กรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน), ราคาต้นทุนทรัพย์สินรอการขาย, ค่าใช้จ่ายในการติดตามดูแลทรัพย์สิน และ กำไรที่ต้องการจากการขายทรัพย์สินรอการขาย ส่วนปัจจัยที่มีผลต่อการประเมินมูลค่าทรัพย์สินรอการขายมี 4 ปัจจัยหลักเมื่อเรียงลำดับตามความสำคัญดังนี้ ได้แก่ 1. ปัจจัยทางด้านกฎหมาย ประกอบด้วย 2ปัจจัยย่อย คือ กฎหมายผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร กฎหมายเวนคืน และข้อกำหนดอื่น 2.ปัจจัยทางด้านกายภาพประกอบด้วย 7 ปัจจัยย่อย เมื่อเรียงตามลำดับความสำคัญคือ ทำเลที่ตั้ง, การคมนาคม, สภาพ, ลักษณะรูปแบบทรัพย์ฯ, การปรับปรุงซ่อมแซมอาคาร, คุณสมบัติด้านสิ่งแวดล้อม, ระบบสาธารณูปโภค สาธารณูปการ 3.ปัจจัยทางด้านเศรษฐกิจประกอบด้วย 3 ปัจจัยย่อย เมื่อเรียงตามลำดับความสำคัญของปัจจัยย่อยได้ดังนี้ ความต้องการซื้อของผู้บริโภค, ปริมาณทรัพย์สินรอการขาย, ภาวะเงินเฟ้อ. 4. ปัจจัยทางด้านอื่นๆประกอบด้วย 3 ปัจจัยย่อย เมื่อเรียงลำดับตามความสำคัญได้ดังนี้ การใช้ประโยชน์สูงสุด, การรอนสิทธิในทรัพย์ฯ การบุกรุกของลูกหนี้หรือ ผู้เช่า ข้อเสนอแนะในการวิจัยคือ การประเมินมูลค่าทรัพย์สินรอการขายประเภทที่อยู่อาศัย ของธนาคาร กรุงศรีอยุธยา จำกัด(มหาชน) ควรใช้การประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบตลาดและวิธีต้นทุน(ทดแทนใหม่) และควรเพิ่มราคาประเมินมูลค่าทรัพย์สินรอการขายเป็น 2 ราคา คือ 1.ราคาประเมินมูลค่าทรัพย์สินกรณีปกติโดยถือราคาตลาด เป็นราคาตั้งขาย และ 2. ราคาประเมินมูลค่าทรัพย์สินรอการขายเป็นราคาขั้นต่ำของทรัพย์สินฯ ที่จะควรขายได้ โดยมีปัจจัยที่มีผลต่อการประเมินมูลค่าทรัพย์สินรอการขายมี 5 ปัจจัย เมื่อเรียงลำดับความสำคัญได้ดังนี้ 1.ปัจจัยทางด้านกฎหมาย 2. ปัจจัยทางด้านกายภาพ 3. ปัจจัยทางด้านเศรษฐกิจ 4.ปัจจัยทางด้านอื่นๆ และ 5.ปัจจัยทางด้านการเงิน

Abstract: This research aims to study the Bank of Ayudhya's ways of assessing non-performing assets (housing) and factors affecting actual selling price which is lower than its assessed price. As a result, this research can suggest better ways to assess the bank 's non-performing assets (housing). This research was conducted by studying the types and prices of non-performing asset (housing) that have been sold by the bank. There are 3,672 items. Surveys and outline interviews were used as tools. It was found that financial factors caused the actual selling prices of non-performing housing to be lower than the assessed prices. Ranked according to their importance, there are 4 sub-factors: the bank's policy, the cost price of the housing, the expending of taking care of the housing and the expected profit gained from selling the housing. Four main factors affecting the assessment of non-performing asset (housing) ranked according to their importance are as follows: 1.The legal factor which can be divided into 2 sub-factors: the law concerning city planning building controls and expropriation and other regulations. 2. The physical factors, which consist of 7 sub-factors ranked according to their importance, are as follows: location, transport, condition, type of asset, improvement on the building, environment features and public utilities. 3. The economic factors comprise 3 sub-factors, ranked according to their importance, as follow: consumers’ demands, number of assets and inflation. 4. Other factors include 3 sub-factors ranked according to their importance as follow: highest and best use, infringement, and eviction of debtors or renters. Suggestions are that the assessment should be made by market comparison approach and cost approach and the assessment price should be divided into 2 types. The first one is a normal assessment price. The selling price is based on the market price. The second one is the assessment price, which is based on the minimum price of the asset that can be sold. Five factors, which affects to the assessment of non-performing assets (housing) are as follows, ranked according to their importance: 1.legal factors, 2.physical factors, 3.economic factors, 4.other factors and 5.financial factors.

จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย. สถาบันวิทยบริการ

Address: กรุงเทพมหานคร

Email: cuir@car.chula.ac.th

Name: มานพ พงศทัต

Role: ที่ปรึกษา

Name: กิตติ พัฒนพงศ์พิบูล

Role: ที่ปรึกษา

Created: 2550

Modified: 2554-06-07

Issued: 2554-05-24

วิทยานิพนธ์/Thesis

application/pdf

tha

DegreeName: เคหพัฒนศาสตรมหาบัณฑิต

Level: ปริญญาโท

Descipline: เคหการ

Grantor: จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

©copyrights จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

ลำดับที่.	ชื่อแฟ้มข้อมูล	ขนาดแฟ้มข้อมูล	จำนวนเข้าถึง	วัน-เวลาเข้าถึงล่าสุด
1	Anukool_In.pdf	3.33 MB	136	2026-06-12 22:34:53

ใช้เวลา

0.030668 วินาที