การศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนธุรกิจคลังสินค้าพร้อมสำนักงานสไตล์โมเดิร์นให้เช่า ในอำเภอดอยสะเก็ด จังหวัดเชียงใหม่

A Feasibility study on investment in a modern-style warehouse and office rental business, Doi Saket District , Chiang Mai Province

Name: เจตริน งามพร้อม

ThaSH: คลังสินค้า -- ไทย -- ดอยสะเก็ด (เชียงใหม่)

ThaSH: การลงทุน -- ไทย -- ดอยสะเก็ด (เชียงใหม่)

ThaSH: การเช่า

Abstract: การศึกษาครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในการลงทุนธุรกิจคลังสินค้าพร้อมสำนักงานสไตล์โมเดิร์นให้เช่า ในอำเภอดอยสะเก็ด จังหวัดเชียงใหม่ ผลการศึกษาพบว่า โครงการมีโอกาสทางธุรกิจที่โดดเด่น เนื่องจากความต้องการของตลาดที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง อันเป็นผลมาจากการเติบโตของเศรษฐกิจในจังหวัดเชียงใหม่ การขยายตัวของธุรกิจโลจิสติกส์ อีคอมเมิร์ซ และธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) ประกอบกับทำเลที่ตั้งของโครงการในอำเภอดอยสะเก็ด มีจุดแข็งด้านโครงสร้างพื้นฐานและความสะดวกในการเชื่อมต่อกับโครงข่ายคมนาคมหลัก อีกทั้งยังเป็นพื้นที่ที่มีต้นทุนที่ดินเหมาะสม ส่งผลให้มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการในระยะยาวด้านการตลาด โครงการมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลัก ได้แก่ ธุรกิจอุตสาหกรรมขนส่งและยานยนต์ ซึ่งมีความต้องการใช้บริการในระดับสูง รวมถึงกลุ่มอุตสาหกรรมวัสดุก่อสร้างและอุตสาหกรรมเกษตรแปรรูปในอนาคต โดยพื้นที่อำเภอดอยสะเก็ดยังถือเป็นตลาดที่มีการแข่งขันไม่สูงมาก (Blue Ocean) ส่งผลให้โครงการมีข้อได้เปรียบทางการตลาด ทั้งในด้านทำเล วัสดุคุณภาพ ฟังก์ชันอาคารที่ทันสมัย และการนำเทคโนโลยี Smart Warehouse มาประยุกต์ใช้ด้านการดำเนินงานและการจัดการ โครงการมีรูปแบบธุรกิจและการให้บริการที่สอดคล้องกับความต้องการของตลาด โครงสร้างพื้นฐานมีความพร้อมและเพียงพอสำหรับการดำเนินธุรกิจ พร้อมทั้งมีแผนการบริหารจัดการที่ชัดเจนและมีประสิทธิภาพ โดยอาศัยทีมงานที่มีความเชี่ยวชาญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในด้านการเงิน โครงการมีความน่าสนใจในการลงทุน โดยมีการประมาณการงบลงทุนเบื้องต้นประมาณ 38,477,900.00 บาท ผลการวิเคราะห์ทางการเงินพบว่า มีระยะเวลาคืนทุนประมาณ 10 ปี 2 เดือน (Payback Period: PB) และอัตราผลตอบแทนภายใน (Internal Rate of Return: IRR) ในสถานการณ์ปกติ อยู่ที่ร้อยละ 6.57 ซึ่งต่ำกว่าต้นทุนเงินลงทุนถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก (Weighted Average Cost of Capital: WACC) ที่มีค่าเท่ากับร้อยละ 6.62 ส่งผลให้มูลค่าปัจจุบันสุทธิ มีค่าเท่ากับ -145,887.14 บาท สะท้อนว่าโครงการยังไม่สามารถสร้างผลตอบแทนที่สูงกว่าต้นทุนเงินทุนได้อย่างเพียงพอ โดยสรุป โครงการธุรกิจคลังสินค้าพร้อมสำนักงานให้เช่าสไตล์โมเดิร์นในอำเภอดอยสะเก็ด จังหวัดเชียงใหม่ ไม่คุ้มค่าต่อการลงทุนภายใต้เงื่อนไขบริบทปัจจุบัน แม้โครงการจะมีความเป็นไปได้ในเชิงธุรกิจ การตลาด และการจัดการ แต่ในเชิงการเงินยังมีข้อจำกัด จึงควรมีการปรับปรุงโครงสร้างต้นทุนและกลยุทธ์การบริหารรายได้ เพื่อเพิ่มความคุ้มค่าและศักยภาพในการลงทุนให้สูงขึ้นในอนาคต

Abstract: This study aims to analyze the feasibility of investing in a modern-style warehouse and office space for rent in Doi Saket District, Chiang Mai Province. The results indicate that the project presents outstanding business opportunities due to the continuously growing market demand, driven by the economic expansion in Chiang Mai, the growth of the logistics and e-commerce sectors, as well as small and medium-sized enterprises (SMEs). Additionally, the project’s location in Doi Saket offers advantages in terms of infrastructure and convenient access to major transportation networks. The area also benefits from competitive land costs, enhancing the project\'s long-term development potential. In terms of marketing, the project primarily targets businesses in the transport and automotive industries, which demonstrate high demand for warehouse and office rental services. Other potential target groups include construction material businesses and agro-processing industries in the future. Doi Saket remains a Blue Ocean market with limited competition, providing the project with significant marketing advantages in location, high-quality materials, modern building functions, and the application of Smart Warehouse technologies. Regarding operations and management, the project offers a business model and services that align with market demand. The infrastructure is well-prepared and sufficient to support business operations, while the project benefits from a clear and efficient management plan, operated by a team with expertise in commercial real estate. The project demonstrates potential investment interest with an initial estimated capital expenditure of approximately 38,477,900.00 THB. The financial analysis indicates a payback period (PB) of approximately 10 years and 2 month, while the internal rate of return (IRR) under the normal scenario is 6.57 percent, which is lower than the weighted average cost of capital (WACC) of 6.62 percent. Consequently, the net present value (NPV) amounts to -145,887.14 THB, reflecting that the project is not capable of generating returns sufficiently higher than its cost of capital. In conclusion, the modern-style warehouse and office rental project in Doi Saket District, Chiang Mai, is not financially viable under the current conditions. Although the project exhibits feasibility in terms of business, marketing, and management perspectives, financial constraints remain evident. Therefore, it is recommended that adjustments in cost structure and revenue management strategies be considered to enhance the project’s investment worthiness and long-term potential.

มหาวิทยาลัยเชียงใหม่. สำนักหอสมุด

Address: เชียงใหม่

Email: cmulibref@cmu.ac.th

Name: จอมใจ แซมเพชร

Role: อาจารย์ที่ปรึกษา

Created: 2568

Modified: 2568-10-18

Issued: 2568-10-04

วิทยานิพนธ์/Thesis

application/pdf

tha

Spatial: เชียงใหม่

DegreeName: บริหารธุรกิจมหาบัณฑิต

Level: ปริญญาโท

Grantor: มหาวิทยาลัยเชียงใหม่

©copyrights มหาวิทยาลัยเชียงใหม่

ลำดับที่.	ชื่อแฟ้มข้อมูล	ขนาดแฟ้มข้อมูล	จำนวนเข้าถึง	วัน-เวลาเข้าถึงล่าสุด
1	661532004.pdf	1.92 MB	6	2025-12-30 14:26:12

ใช้เวลา

0.032131 วินาที