การจัดการงานบำรุงรักษาระบบประกอบอาคารในอาคารสำนักงาน : กรณีศึกษากลุ่มอาคารในเครือเจริญโภคภัณฑ์

The maintenance management of building systems in office buildings : case study of Office Buildings Of Charoen Pokphand Group

Name: จักรพันธ์ ปิยะพฤกษพรรณ

ThaSH: อาคารสำนักงาน

Abstract: การบำรุงรักษาเพื่อให้ระบบประกอบอาคารมีความพร้อมและสามารถใช้งานได้ในระยะยาวตลอดช่วงอายุอาคารเป็นเรื่องสำคัญ และต้องอาศัยการจัดการงานบำรุงรักษาที่มีประสิทธิภาพ การศึกษาครั้งนี้จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อทำความเข้าใจในเรื่องรูปแบบ ปัจจัยที่ส่งผลต่อรูปแบบ ตลอดจนปัญหาและอุปสรรคในการจัดการงานบำรุงรักษาระบบประกอบอาคารในอาคารสำนักงาน โดยใช้วิธีสัมภาษณ์ผู้บริหารงานบำรุงรักษา ผู้เกี่ยวข้อง และเก็บรวบรวมข้อมูลจากเอกสาร ของอาคารสำนักงานที่เป็นกรณีศึกษาจำนวน 6 อาคาร จากการศึกษาทฤษฎีและงานวิจัยที่เกี่ยวข้อง พบทฤษฏีที่เกี่ยวข้องกับระบบการจัดการงานบำรุงรักษาจำนวนมาก และทั้งหมดอยู่ในกรอบคิดของกระบวนการจัดการหลัก 4 ประการ คือ การวางแผน การจัดองค์กร การดำเนินการ. และการควบคุม จึงนำกรอบคิดดังกล่าวมาเป็นแนวทางในการกำหนดกรอบการศึกษาครั้งนี้ จากการศึกษาพบว่า อาคารกรณีศึกษามีลักษณะองค์ประกอบในการจัดการ ดังนี้ การกำหนดนโยบายในการบำรุงรักษา แบ่งเป็น 2 กลุ่ม กลุ่มแรกมีนโยบายในการบำรุงรักษาเพื่อป้องกันไม่ให้เครื่องจักรหยุดชะงัก เนื่องจากจะส่งผลกระทบกับผู้ใช้อาคารซึ่งเป็นผู้เช่าพื้นที่อาคาร ส่วนกลุ่มที่สองนโยบายคือ การบำรุงรักษาให้ได้ตามแผนและระยะเวลามาตรฐานที่กำหนด กลุ่มนี้ใช้การว่าจ้างผู้ปฏิบัติงานภายนอกทั้งหมด จึงมุ่งหวังที่จะเห็นผลสำเร็จของงาน โดยพบว่าทั้ง 2 กลุ่มไม่มีการกำหนดกลยุทธ์ในการทำงานที่ชัดเจน พบเพียงเทคนิควิธีในการทำงาน เช่น จัดทำคู่มือปฏิบัติงาน ตรวจสอบคุณภาพงานบำรุงรักษา และมีการวางแผนบำรุงรักษาและแผนงบประมาณแบบรายปี โดยพบลักษณะการจัดโครงสร้างใน 2 ลักษณะ คือ การจัดโครงสร้างแยกหน่วยงานตามระบบประกอบอาคาร(Functional Organization) และจัดเป็นทีมบำรุงรักษา (Team Organization) และสามารถจำแนกรูปแบบการจัดหาผู้ปฏิบัติงานได้เป็น 2 รูปแบบ คือ ใช้บุคลากรแบบผสม (Combination) และใช้บุคลากรภายนอกทั้งหมด (Total Outsourcing) เมื่อพิจารณาความสัมพันธ์ขององค์ประกอบในการจัดการกับปัจจัยต่างๆ

Abstract: พบว่าลักษณะทางกายภาพของอาคารที่ส่งผลต่อการจัดการ คือ ขนาดพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นจะส่งผลให้จำนวนผู้ปฏิบัติงานเพิ่มขึ้น และระบบประกอบอาคารที่ทุกอาคารต้องว่าจ้างบุคลากรภายนอก คือ ระบบลิฟต์ บันไดเลื่อน ระบบส่งจ่ายไฟฟ้าที่ประกอบด้วยหม้อแปลงไฟฟ้า และตู้ MDB (Main Distribution Board) เมื่อพิจารณาผลการบำรุงรักษาพบว่าจำนวนงานซ่อมหรืองานบริการเป็นปัจจัยที่ส่งผลให้ชั่วโมงปฏิบัติงานบำรุงรักษาต่อตารางเมตรสูงขึ้น ในขณะที่อาคารที่มีจำนวนงานบำรุงรักษาเชิงป้องกันสูงจะส่งผลให้ชั่วโมงปฏิบัติงานต่อตารางเมตรลดลง และประเด็นสำคัญคือ ไม่ว่าจะใช้รูปแบบการจัดการงานบำรุงรักษาแบบใด ไม่ได้ส่งผลต่ออัตราการชำรุดของระบบประกอบอาคาร ปัญหาในระบบการจัดการงานบำรุงรักษาในทุกกรณีศึกษาไม่ต่างกัน โดยพบปัญหาทั้งในระดับปฏิบัติการ ระดับการจัดการ และนโยบาย ปัญหาที่เป็นปัญหาสำคัญและพบมากที่สุดคือปัญหาเรื่องความรู้ความสามารถ และจำนวนของผู้ปฏิบัติงาน ซึ่งเป็นประเด็นสำคัญที่ควรมีการศึกษาถึงที่มาของปัญหา และแนวทางแก้ไข ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อไปในอนาคต การศึกษานี้มีข้อค้นพบสำคัญ ดังนี้ วัตถุประสงค์ในการใช้อาคารที่แตกต่างกันตามกระบวนการทางธุรกิจ จะมีอิทธิพลทำให้รูปแบบการจัดการงานบำรุงรักษาแตกต่างกันออกไป ในอาคารกรณีศึกษาพบว่าความแตกต่างในการจัดหาผู้ปฏิบัติงานบำรุงรักษาก็เกิดจากบริบทของธุรกิจที่ต่างกัน มีความมุ่งหวังจากผู้ปฏิบัติงานบำรุงรักษาต่างกัน และอาจมีค่าใช้จ่ายบุคลากรที่เกิดขึ้นต่างกันด้วย ผู้บริหารอาคารจึงจำเป็นต้องทำความเข้าใจลักษณะเฉพาะของอาคาร เพื่อกำหนดรูปแบบการจัดการที่มีประสิทธิภาพและสอดคล้องกับบริบททางธุรกิจขององค์กร โดยมีต้นทุนในการบำรุงรักษาที่เหมาะสม

Abstract: The effectiveness of the maintenance management systems within the buildings is crucial to the availability and usefulness of its engineering systems throughout the duration of their occupancy. This study aimed to gain insights of the factors concerning the types of the maintenance management systems in office buildings as well as their problems and/or constraints. Six office buildings were selected as case studies. The key persons involved in the administration and implementation of these buildings’ maintenance systems were interviewed. In addition, documents about the maintenance procedures were collected. A review of literature in the field suggested a vast number of theories in building maintenance management which concern four common concepts, namely planning, organizing, implementing and supervising. Accordingly, these four concepts were employed as a study framework. The study revealed two groups of maintenance policies. The first group emphasized on the policies of preventing machinery shutdowns to avoid causing disruption to the commercial occupants’ (tenants) activities. The second group’s policies were follow in maintenance schedules to ensure that the established standards were met. The buildings in the second group outsourced all their maintenance staff; therefore, the execution of the maintenance policies was seen as crucial. However, it was found that neither of the groups had clear operational strategies. Both have adopted only operational protocols such as maintenance manuals with annual maintenance schedules and budget plans. Additionally, the findings suggested two types of structural organization: (1) the “functional” organization which delegates maintenance work to each unit of the building systems and (2) the “team” organization which sets up a specific team of maintenance staff. Two types of maintenance staff were found: a combination of internal and external staff and the total outsourcing. The findings from the study indicate several factors that might influence the management of maintenance systems. For instance, buildings with larger areas required greater numbers of staff and therefore led to outsourcing, mainly to undertake the maintenance of elevator and escalator systems, electrical systems. The greater number of repairs and services in some buildings led to higher operational hours per square meter. In contrast, the buildings which had maintenance preventive measures had lower operational hours per square meter. Nevertheless, it was found that the two policies for maintenance management did not lead to any differences in the rate of damage to building systems. The maintenance problems of the six case studies did not differ either. They include a lack of knowledge and competence and a shortage of staff. Also, it was found in the current study that building occupancy of different commercial purposes of may have influenced the different types of maintenance management for building systems. The study concluded that these differences of occupancy also led to the variations in the recruitment of maintenance staff, expectations and expenses. Hence, building administrators should be aware of the conditions of their building and the needs of their occupants in order to establish an effective management system which addresses their commercial needs at an appropriate maintenance cost.

จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย. สำนักงานวิทยทรัพยากร

Address: กรุงเทพมหานคร

Email: cuir@car.chula.ac.th

Name: เสริชย์ โชติพานิช

Role: ที่ปรึกษา

Created: 2554

Modified: 2559-07-02

Issued: 2559-07-02

วิทยานิพนธ์/Thesis

application/pdf

URL: http://cuir.car.chula.ac.th/handle/123456789/21882

tha

DegreeName: วิทยาศาสตรมหาบัณฑิต

Level: ปริญญาโท

Descipline: สถาปัตยกรรม

Grantor: จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

©copyrights จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

ลำดับที่.	ชื่อแฟ้มข้อมูล	ขนาดแฟ้มข้อมูล	จำนวนเข้าถึง	วัน-เวลาเข้าถึงล่าสุด
1	chakraphant_pi.pdf	2.53 MB	31	2024-09-30 13:38:10

ใช้เวลา

0.020983 วินาที