แนวทางการตัดสินใจซื้อทาวน์เฮ้าส์จากกรมบังคับคดีของกลุ่มผู้ประกอบการธุรกิจซื้อขายบ้านมือสอง

Decision-making guidelines for buying townhouses from the professional auctioneer group of the Legal Execution Department for those with a pre-owned housing real estate business

Name: นันทิชา ขันธวิจารณ์

ThaSH: การซื้อบ้าน -- การตัดสินใจ

Abstract: ทุกคนอยากมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่ในบางทำเลพื้นที่สาหรับพัฒนาโครงการจัดสรรมีอยู่จำกัด และลดน้อยลงทุกวัน ส่งผลให้บ้านจัดสรรในทำเลใจกลางเมือง หรือที่ที่มีการคมนาคมสะดวก เช่น รถไฟฟ้าผ่านมีราคาขายสูงมาก แต่ในอีกด้านหนึ่งพื้นที่เหล่านี้เป็นพื้นที่ที่ถูกพัฒนามานานแล้ว ประกอบกับมีความพร้อมทั้งทางด้านสาธารณูปโภคสาธารณูปการ ผู้ที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจึงให้ความสนใจบ้านมือสองในทำเลเหล่านั้นแทนการซื้อบ้านใหม่ ปกติช่องทางในการซื้อบ้านมือสองมี 4 ช่องทางหลักๆ อันได้แก่ 1. ซื้อผ่านเจ้าของเดิม 2. ซื้อผ่านนายหน้า 3. ซื้อผ่านสถาบันการเงิน 4. ซื้อผ่านกรมบังคับคดี แต่ละช่องทางจะมีลักษณะเด่นและด้อยแตกต่างกันออกไป ซึ่งจำนวนบ้านมือสองที่มีสัดส่วนมากที่สุด คือ บ้านมือสองที่ขายผ่านกรมบังคับคดี โดยมีลักษณะเด่น คือ ราคาถูกและมีจำนวนมาก แต่กลับไม่เป็นที่นิยม เพราะคนส่วนใหญ่เข้าใจว่ามีขั้นตอนและกระบวนการที่ยุ่งยากว่าการซื้อบ้านมือสองผ่านช่องทางอื่นๆ ทั้งนี้พบว่าคนกลุ่มหนึ่งประกอบธุรกิจซื้อขายบ้านมือสอง โดยเห็นโอกาสจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี เข้าประมูลปรับปรุงซ่อมแซมและนำออกขาย จึงกล่าวได้ว่า การซื้อบ้านมือสองผ่านกรมบังคับคดีมิได้ยากอย่างที่คนทั่วไปเข้าใจการวิจัยครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาการพิจารณาและการดำเนินการตั้งแต่กระบวนการเลือกซื้อทาวน์เฮ้าส์ของผู้ประกอบการธุรกิจซื้อขายบ้านมือสองโดยใช้การสัมภาษณ์เป็นเครื่องมือในการวิจัย เลือกศึกษาเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮ้าส์ในระดับราคาปานกลาง ซึ่งได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการฯมากที่สุดผลการศึกษาพบว่า การประมูลซื้อทาวน์เฮ้าส์แบ่งออกได้เป็น 3 ขั้นตอน โดยผู้ประกอบการฯมีแนวทางในการตัดสินใจเลือกซื้อทาวน์เฮ้าส์ ดังนี้ ขั้นตอนที่ 1 ก่อนการประมูล เลือกหาข้อมูลตามความถนัดของตนเอง โดยพิจารณา ทำเลที่ตั้ง ผ่านการสารวจผู้อยู่อาศัย โครงสร้างหลัก ราคาซื้อขายในพื้นที่ และสภาพแวดล้อม จากนั้นพิจารณาในส่วนของราคาด้วยการประเมินความคุ้มค่าในการลงทุนเป็นสำคัญ ขั้นตอนที่ 2 ระหว่างการประมูล เตรียมเอกสารพร้อมหลักประกันให้ถูกต้องตามที่กรมบังคับคดีกำหนดแล้วเข้าประมูล ขั้นตอนที่ 3 ทำสัญญาซื้อขาย ยื่นขอขยายระยะเวลาชาระเงิน เมื่อครบกำหนดชำระส่วนที่เหลือ จากนั้นโอนกรรมสิทธิ์ชำระภาษี ค่าธรรมเนียม และปรับปรุงซ่อมแซมให้พร้อมเข้าอยู่อาศัย จากข้อมูลทั้ง 3 ขั้นตอนดังกล่าว สามารถทำให้ผู้สนใจเข้าใจ วิธีการต่างๆในการพิจารณาและข้อพึงระวังในการซื้อทรัพย์จากกรมบังคับคดี อันจะเกิดประโยชน์ต่อผู้สนใจซื้อทาวน์เฮ้าส์ในลักษณะเดียวกันจากการวิจัยข้างต้น ผู้วิจัยมีข้อเสนอเสนอแนะว่า กรมบังคับคดีควรตั้งหน่วยงานราชการที่มีหน้าที่ตรวจสอบสภาพ ซึ่งดำเนินการโดยสถาปนิกและวิศวกร เพื่อรับรองคุณภาพของทรัพย์ที่จะนำออกขายอันจะเป็นการประกันให้ผู้ซื้อมีความมั่นใจ นอกจากนี้ควรชี้แจงหลักการการประเมินราคา เพื่อใช้เป็นราคาเริ่มต้นในการประมูลที่เหมาะสมกับสภาพและทำเลที่ตั้ง ช่วยดึงดูดให้คนทั่วไปให้ความสนใจอสังหาริมทรัพย์ของกรมบังคับคดีมากขึ้น ส่งผลให้ขายทอดตลาดได้มากขึ้นด้วย

Abstract: People want to have their own house but there are limited housing development projects in some areas and gradually decreasing in number. This affects to the sharp sale price of the housing development projects in downtown or places where convenient forms of transportation, such as the BTS, exist. The well-established areas with public utilities and amenities are also attractive to those looking for new house. So, many prospective purchasers decided to buy a previously-owned houses instead of newly constructed houses. There are four main buying channels for pre-owned houses through, 1)the original owners, 2)an agency, 3)the financial institutes, and 4)an auction at the Legal Execution Department. Each channel has its own strengths and weaknesses. Pre-owned houses constitute the largest proportion, with its advantages of low-pricing and being available in large numbers but it is not yet popular. People think buying this type of houses involves complex steps and complicated procedures. And there is a particular group of people who trade previously-owned houses which they purchase at the Legal Execution Department auctions and then renovate them before put them on sale. The purpose of this research was to study, using interviews as a research tool, the factors and procedures that need to considerate in the pre-owned townhouse real estate business. It begins with the steps that involved in the selection of a townhouse for purchase. The main focus of this study is on Townhouses with a mid-range price for any domestic residences. The research results revealed that the pre-owned housing real estate business should follow three steps during the tender process. First, they need to collect data about the location, the principal structure, the local selling prices, and the environment, through a residency survey before submitting the actual tender. Second, they need to prepare the required documents and a suitable guarantee as determined by the Legal Execution Department, and participate the auction. Third, they need to sign the contract, apply for an extension of the payment period. And after the deadline for the last payment. They have to transfer the title, pay taxes and fees. Then renovate the house so it is ready to move in. My recommendations based on this research are as follows. The Legal Execution Department should establish a government monitoring unit operated by architects and engineers with the goal of certifying the quality of renovated properties, thus providing an independent guarantee of the work done and raising the confidence for buyers. Moreover, the Legal Execution Department should educate people on the evaluation of the price on account of the condition and location of the site. This would make the public have more interested in its properties, thus leading to an increase in successful auctions.

จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย. สำนักงานวิทยทรัพยากร

Address: กรุงเทพมหานคร

Email: cuir@car.chula.ac.th

Name: สุปรีชา หิรัญโร

Role: ที่ปรึกษา

Name: ยุวดี ศิริ

Role: ที่ปรึกษา

Created: 2554

Modified: 2559-06-17

Issued: 2559-06-16

วิทยานิพนธ์/Thesis

application/pdf

URL: http://cuir.car.chula.ac.th/handle/123456789/21780

tha

DegreeName: เคหพัฒนศาสตรมหาบัณฑิต

Level: ปริญญาโท

Descipline: การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

Grantor: จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

©copyrights จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

ลำดับที่.	ชื่อแฟ้มข้อมูล	ขนาดแฟ้มข้อมูล	จำนวนเข้าถึง	วัน-เวลาเข้าถึงล่าสุด
1	nanticha_kh.pdf	11.34 MB	74	2024-07-08 10:37:29

ใช้เวลา

0.037233 วินาที