เกณฑ์พิจารณาการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์อาคาร : การเปลี่ยนอาคารพักอาศัยเป็นอาคารสำนักงาน

The criteria for change of building usage : residential building to office building

Name: กษิดิ สีมานนทปริญญา

ThaSH: ที่อยู่อาศัย -- การดัดแปลงการใช้งาน

ThaSH: อาคารสำนักงาน

Abstract: ปัญหาในการพิจารณาโครงการที่เกี่ยวกับการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์อาคาร คือ ความซับซ้อนของความสัมพันธ์ต่างๆ ที่จำเป็นต้องใช้ในการพิจารณาความเหมาะสมของโครงการ ประกอบกับเรื่องนี้เป็นเรื่องใหม่ในประเทศไทย และยังไม่มีข้อบังคับทางกฎหมายที่ออกมากำหนดมาตรฐานอาคารที่เปลี่ยนแปลงการใช้โดยตรง จึงต้องอาศัยข้อกฎหมายที่มีอยู่ในปัจจุบันบังคับใช้ ซึ่งในหลายกรณีมีความขัดแย้งในรายละเอียด จากการวิจัยผู้วิจัยได้สรุปตัวแปรที่เกี่ยวข้องในแบบจำลองเพื่อพิจารณาเปลี่ยนการใช้ประโยชน์อาคารได้คือ จำนวนพื้นที่ภายในสุทธิของอาคาร (Net Internal Area), อัตราดอกเบี้ยและระยะเวลาทั้งหมดในการดำเนินโครงการ, ประมาณอายุของอาคารภายหลังสร้างหรือได้รับการปรับปรุง, ประมาณการประสิทธิภาพการใช้งานอาคารภายหลังการปรับปรุง (Estimate index of building adequacy), ประมาณการดัชนีชี้มูลค่าของโอกาสในการลงทุนของโครงการ (Estimate index of project opportunity cost), ประมาณการดัชนีชี้ศักยภาพในการดำเนินโครงการ (Estimate index of project feadibility), ประมาณการมูลค่าทั้งหมดในการดำเนินโครงการ จากปัจจัยต่างๆ เหล่านี้ผู้วิจัยได้จัดความสัมพันธ์ของปัจจัยเพื่อสร้างแบบจำลองทางคณิตศาสตร์ เพื่อใช้ในการคำนวณความเหมาะสมในการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์อาคาร เทียบกับการสร้างอาคารใหม่ทดแทน ซึ่งสามารถใช้พิจารณาความเหมาะสมในเบื้องต้นอย่างง่ายๆ โดยไม่ต้องเสียเวลาในการพิจารณารายละเอียดในเบื้องลึกของโครงการ แบบจำลองเพื่อพิจารณาการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์อาคาร การเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์อาคาร {[CTA(1+i)n]/NIA}/{LA(IA)(OA)(FA)} < การสร้างอาคารใหม่ {[CTP(1+i)n/NIA]}/{LP(OP)(FP)} ในวิทยานิพนธ์ฉบับนี้ได้เลือกกรณีศึกษาเพื่อทำความเข้าใจแบบจำลองเพื่อพิจารณาการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์อาคาร โดยเลือกกรณีศึกษาการเปลี่ยนอาคารพักอาศัยเป็นอาคารสำนักงาน เนื่องจากอาคารทั้งสองประเภทเป็นอาคารควบคุมการใช้ตามกฎหมาย ผู้วิจัยได้เลือกกรณีตัวอย่างมา 2 กรณี ทั้ง 2 กรณีมีความแตกต่างในรายละเอียด ซึ่งจะช่วยให้เข้าใจการใช้แบบจำลองเพื่อประกอบการพิจารณาเปลี่ยนการใช้ประโยชน์อาคารได้เป็นอย่างดี จากการวิจัยสรุปได้ว่าแบบจำลองเพื่อพิจารณาการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์อาคาร สามารถช่วยในการพิจารณาความเหมาะสมในเบื้องต้นได้เป็นอย่างดี แต่ก็มีข้อจำกัดในการใช้แบบจำลองดังกล่าวเช่นกัน โดยเฉพาะการใส่ค่าตัวแปรต่างๆ ในแบบจำลอง ซึ่งหลายตัวแปรเป็นการประเมินในลักษณะของดัชนีชี้ค่าตัวแปร ซึ่งอาจมีความไม่แน่นอนขึ้นอยู่กับผู้ประเมินว่าจะแทนค่าดัชนีดังกล่าวเป็นเท่าไร การใส่ค่าตัวแปรที่ถูกต้องก็จะทำให้ผลการพิจารณาโดยอาศัยแบบจำลองดังกล่าวมีความถูกต้องแม่นยำมากขึ้น รวมทั้งข้อจำกัดต่างๆที่มีอยู่ ก็ทำให้การดำเนินโครงการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์อาคารเป็นไปได้ยาก ซึ่งหากมีการแก้ไขข้อกำหนดและมีกกฎหมายควบคุมอาคารที่เปลี่ยนการใช้โดยเฉพาะ ก็จะช่วยให้โครงการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์อาคารมีความเป็นไปได้ง่ายขึ้น ซึ่งจะช่วยให้สามารถนำอาคารเก่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในปัจจุบันเป็นจำนวนมา กลับมาปรับปรุงเพื่อใช้งานใหม่ได้

Abstract: Changing use of a building involves complexity of various relationships that need to be considered. There are no regulations or standards to cover such changes since it is a relatively new issue for Thailand. The application of existing laws has raised many arguments on the procedure. The variable are identified related to the model of building usage change as follows: net internal area, interest rate and project time, estimated building life-span after completion, estimated index of building adequacy, estimated index of project oportunity cost, estimated index of project feasibility, and the estimated total project value. The mathematical model was created from the relationships to estimate the viability of building usage change against building replacement. It was found useful to simplify preliminary considerations without geting involved with the depths of project details. Criteria for change of building usage model. Building usage change {[CTA(1+i)n]/NIA}/{LA(IA)(OA)(FA)} < New building construction {[CTP(1+i)n/NIA]}/{LP(OP)(FP)}. This thesis explores a case of a change from residential building to office building in order to understand criteria for an alteration of building usage models, since both types of buildings are legally-regulated buildings. Two case studies were selected with different details in order to apply this model effectively. This research led to a conclusion that the proposed model is effectively determining its criteria for change of building usage. The limitations of this model are due to the assignment of given variables in the model. The estimate indices depended upon the evaluator's input. Accurate input for these variables is therefore needed to make the criteria model more effective and valid. Other limitations will also cause difficulties in building usage change roposal. Amendments in the building laws and regulations are needed to facilitate building usage projects. Many obsolete buildings can be brought to life after proper modification for new usage.

จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย. สถาบันวิทยบริการ

Address: กรุงเทพมหานคร

Email: cuir@car.chula.ac.th

Name: ชวลิต นิตยะ

Role: ที่ปรึกษา

Name: ฐานิศวร์ เจริญพงศ์

Role: ที่ปรึกษา

Created: 2542

Modified: 2552-09-06

Issued: 2552-09-06

วิทยานิพนธ์/Thesis

application/pdf

ISBN: 9743330364

tha

DegreeName: สถาปัตยกรรมศาสตรมหาบัณฑิต

Level: ปริญญาโท

Descipline: สถาปัตยกรรมศาสตร์

Grantor: จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

©copyrights จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

ลำดับที่.	ชื่อแฟ้มข้อมูล	ขนาดแฟ้มข้อมูล	จำนวนเข้าถึง	วัน-เวลาเข้าถึงล่าสุด
1	Kasidi_Se.pdf	15.1 MB	151	2025-12-07 22:24:08

ใช้เวลา

0.026659 วินาที